Déduction des revenus fonciers des charges non récupérables

Jurisprudence Métiers du fiscaliste

Cour de cassation du , arrêt n°405911

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Contexte de l'affaire

CE 26 septembre 2018 n°405911

En vertu de l'article 31 du CGI, le bailleur imposé dans la catégorie des revenus fonciers (locations nues principalement) et soumis au régime du réel, de plein droit ou sur option, peut déduire les charges lui incombant et qu'il a effectivement supportées au cours de l'année d'imposition.

Sont ainsi déductibles : les travaux d'amélioration, d'entretien ou de réparation, les provisions pour charges, les frais financiers, la taxe foncière, les assurances ou les frais de gestion.

A contrario, les charges récupérables auprès du locataire ne sont pas déductibles. Selon le décret du 26 août 1987, les charges récupérables concernant les espaces extérieurs comprennent « opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage »

En l'espèce, l'administration réintégra dans le revenu foncier d'une SCI, lors d'un contrôle fiscal, une somme de 14.400 euros correspondant à une facture de jardinage réalisée dans l'une de ses propriétés, relative à des dépenses d'élagage d'arbres, de fourniture et de plantation ainsi que des dépenses portant sur le traitement des coupes d’arbres, des frais de déplacement et de mise en décharge des déchets. Le service considéra en effet que ces dépenses étaient récupérables.

La Cour administrative d'appel considéra alors que si les charges liées à l'élagage des arbres ainsi qu'à la fourniture et à la mise en oeuvre de plantations incombaient au propriétaire, ce n'était pas le cas des autres dépenses.

L'arrêt de la Cour est cassé par le Conseil d'Etat, En effet pour celui-ci, les charges considérées comme récupérables et non déductibles étaient, au moins pour partie, directement liées à celles qui ont été regardées comme incombant au propriétaire et la Cour aurait du déterminer la proportion dans laquelle ces charges étaient déductibles.

Dans le cas où la dissociation entre charges incombant au propriétaire et charges récupérables auprès du locataire n’est pas possible (dépenses communes aux deux catégories), il est recouru à une répartition forfaitaire en fonction des données disponibles.

Extraits de l'arrêt

 Aux termes, d'autre part, du V de l'annexe au décret du 26 août 1987, les charges récupérables concernant les " espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) " comprennent dans la rubrique " Exploitation et entretien courant ", s'agissant des " allées, aires de stationnement et abords " ainsi que des " espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ", les " opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage ". Il résulte, en revanche, d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que les dépenses d'élagage des arbres ne sont pas au nombre des charges récupérables. 

6. Il ressort des énonciations des arrêts attaqués que si, parmi les charges mentionnées sur la facture du 27 novembre 2009, la cour a regardé comme incombant au propriétaire celles qui étaient liées à l'élagage des arbres ainsi qu'à la fourniture et à la mise en oeuvre de plantations, elle a implicitement mais nécessairement regardé comme récupérables sur le locataire les charges relatives aux prestations restant en litige, c'est-à-dire aux frais de déplacement et à la mise en décharge des déchets. Dès lors qu'il ressortait des pièces du dossier soumis aux juges du fond que ces dernières charges étaient, au moins pour partie, directement liées à celles qui ont été regardées comme incombant au propriétaire, la cour, qui devait déterminer la proportion dans laquelle ces charges étaient déductibles, a commis une erreur de qualification juridique. Par suite, les requérants sont fondés à demander l'annulation de l'article 2 des arrêts qu'ils attaquent, en tant que la cour administrative d'appel de Paris a rejeté leurs conclusions d'appel relatives à la déductibilité de ces charges.

Cour de cassation du , arrêt n°405911

Commentaire de LégiFiscal

Arrêt de principe du Conseil d'Etat. Néanmoins, de nombreuses questions restent en suspens, concernant notamment les modalités de la répartition forfaitaire en fonction des données disponibles.