Plus-value immobilière et qualification de résidence principale

Contexte de l'affaire

Le 25 avril 2012, M. B. C. a acquis une villa à Biarritz, qui est devenue sa résidence principale au cours de la même année.

Puis Le 29 juin 2012, M. C. a acquis, pour 100 000 €, un appartement, situé aussi à Biarritz, qu'il a revendu le 9 janvier 2015 pour un montant de 545 000 €, le déclarant comme constituant sa résidence principale.

Sur le fondement du 1° du II de l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts), il a bénéficié de l'exonération de la plus-value immobilière.

A la suite d'un contrôle sur pièces, l'administration a remis en cause l'exonération de cette plus-value.

M. C. a été notamment assujetti, à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales.

Le TA (Tribunal Administratif) a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions.

Il relève appel du jugement.

Article 150 U du CGI : " I. - Sous réserve () les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu (...) II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) ".

La plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d'un bien immobilier qui constitue sa résidence principale, habituelle et effective, au jour de la cession n'est pas passible de l'impôt sur le revenu.

Pour M. C., marié et père de trois enfants, la villa à Biarritz, a constitué sa résidence principale du 1er juillet 2012 au 31 mai 2013 puis du 29 décembre 2014 au 11 octobre 2017, date à laquelle il a déménagé.

Entre ces deux périodes

Il avait pour résidence principale à Biarritz, l'appartement cédé le 9 janvier 2015.

Il se prévaut :

- De la dangerosité du site sur lequel est bâtie la villa qu'il aurait quittée " le temps d'obtenir les garanties nécessaires sur la sécurité des lieux ".

- De l'opportunité d'emménager avec ses trois enfants dans l'appartement dont le locataire venait de décéder.

Selon l'instruction, le maire de Biarritz a ordonné des mesures de sûreté sur les propriétés privées.

Lors de l'acquisition, M. C. avait connaissance de cette situation, une étude de faisabilité donnait le recul de falaise étant un phénomène continu.

Aucun évènement spécifique justifiant le déménagement de M. C. pour raisons de sécurité ne s’est produit. De même, aucuns travaux de consolidation de la falaise auraient été entrepris avant le 28 décembre 2014, date de son réemménagèrent à la villa.

Les démarches de consolidation de la falaise datent de 2015.

Dans ces conditions, la dangerosité du site d'implantation de la villa ne saurait justifier un déménagement en juin 2013.

Au décès de la locataire âgée de l'appartement, après que la fille de la défunte a quitté les lieux, en 2013, ce bien immobilier n'était pas en état d'être habité par M. C. et ses trois enfants.

Un état des lieux témoigne de l'affaissement du sol dans le séjour, salle à manger et deux chambres, d’un dégât des eaux dans la cuisine et des désordres dans la salle de bains dus à infiltrations par la toiture…

M. C. soutient qu'il a procédé à des travaux sans produire de pièces justificatives.

Il produit :

• Des attestations des habitants de l'immeuble censées prouver que l'appartement était en état d'être habité
• Mention de son nom sur la boîte aux lettres
• Une pièce bancaire portant l'adresse de l'appartement en en-tête
• Une attestation notariale confirmant que les courriers adressés n'ont jamais été retournés par la poste
• Quatre contraventions pour stationnement irrégulier dans la rue concernée
• La taxe d'habitation pour l'appartement déclaré comme résidence principale.

Si M. C. a effectué des démarches auprès des services des impôts pour déclarer l'appartement comme étant sa résidence principale du 1er juin 2013 au 28 décembre 2014, par ailleurs il n'a pas signalé de changement d'adresse à aucun autre service (électricité, gaz, eau, banque).

Les données de consommation énergétique.
La consommation d'électricité à la villa pour la période litigieuse, est restée stable.

Celle de l'appartement, au titre de la même période, n'est pas celle d'une famille de quatre personnes dont trois enfants.

M. C. fait état d'un dysfonctionnement du compteur électrique de l'appartement, qui s'est seulement produit à partir du 26 juillet 2014.

La chaudière de ce logement est à gaz, la consommation y était très faible sur la période considérée, le compteur pour l'appartement n'a été ouvert que le 18 février 2014.

« Dès lors, l'appartement à Biarritz, ne constituait pas, à la date de cette cession, sa résidence principale. »

Décide :
Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.
()

La résidence principale ne résulte pas seulement d’une action déclarative de la part de la personne.

Le bien doit être en état d'accueillir ses occupants.

La notion de résidence principale doit s'entendre comme la résidence habituelle et effective du propriétaire, au jour de la cession.