Locations en meublé : champ d'application et exonérations

- Fiche Pratique

Les caractéristiques de la location meublée Les profits issus de la location en meublé effectuée à titre habituel sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les ...

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Les caractéristiques de la location meublée

Les profits issus de la location en meublé effectuée à titre habituel sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les revenus nets sont également imposables dans cette catégorie même si la location n'est consentie que de manière saisonnière (période scolaire par exemple).

Régime micro-BIC

Le régime des micro-entreprises est applicable au loueur en meublé aux deux conditions suivantes :

  • il bénéficie du régime de la franchise en base de TVA
  • son chiffre d'affaires annuel (au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile, si nécessaire) n'excède pas un certain seuil.

Ces règles s'appliquent églament lorsque le bien est loué par l'intermédiaire d'une plateforme Internet. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 a également fixé un seuil (23.000 € par an) à partir duquel une affiliation au régime des travailleurs indépendants est nécessaire. Au-dessus de ce seuil, le contribuable doit payer des cotisations sociales au RSI (régime social des indépendants). En dessous de ce seuil, les revenus tirés de la location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Cas général

Dans le cas général, le régime micro-BIC s'applique lorsque les recettes annuelles n'excèdent pas 32.900 € (seuil 2014 et 2015 et 2016, article 50-0 du CGI) et 33.200 € pour l'année 2017. Néanmoins, s'il s'agit de la 1ère ou de la 2ème année que le loueur en meublé dépasse ces plafonds, ce dernier peut bénéficier de ce régime une année supplémentaire.

Le loueur souhaitant bénéficier de ce régime doit mentionner le montant brut des revenus fonciers sur la déclaration n°2042 C. Un abattement forfaitaire de 50% des recettes sera pratiqué pour déterminer le revenu net catégoriel imposable. L'abattement est directement calculé et déduit par l'administration fiscale. En revanche, aucune charge réelle ne peut être déduite.

Gîte rural, meublé de tourisme ou chambre d'hôte

Un régime micro-BIC dérogatoire s'applique pour les revenus fonciers issus de la location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d'hôtes (Article 1407 du CGI, III). Le plafond des recettes annuelles pour bénéficier du régime micro est de 82.200 € (seuil 2014, 2015 et 2016) et 82.800 € pour 2017 et l'abattement forfaitaire pour charges est de 71 %.

Les modalités de classification dépendent du type de location :

Qualification

Modalités de classification

Gîtes ruraux

Qualification attribuée de manière autonome par l'association le Relais départemental des « Gîtes de France ».

Meublés de tourisme

Classement selon décision prise par l'organisme qui effectue la visite de classement (Article L. 324-1 du code du tourisme).

Chambres d'hôtes

Elles ne nécessitent aucun classement. Elles doivent cependant répondre à la définition donnée par l'article L. 324-3 du code du tourisme. Il doit s'agir :

  • de chambres meublées situées chez l'habitant
  • en vue d'accueillir des touristes,
  • à titre onéreux,
  • pour une ou plusieurs nuitées,
  • assorties de prestations.

Cas d'exonération

L'article 35 bis du CGI prévoit une exonération sous conditions de certaines locations en meublé et chambres d'hôtes.

Les locations en meublé

Dans le cas général (hors gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes), le bailleur peut bénéficier d'une exonération de ses revenus nets de locations en meublé à condition de respecter les 3 critères suivants (article 35 bis I du CGI) :

Conditions

Précisions

Les pièces louées (ou sous-louées) doivent faire partie de la résidence principale du bailleur

L'exonération n'est applicable qu'aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal. Elle ne s'applique pas aux pièces qui n'ont jamais été occupées.

Les pièces louées (ou sous-louées) doivent constituer pour le locataire sa résidence principale

On considère pour l'application de cette condition que les étudiants ont leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l'année universitaire (même en cas de conservation de leur domicile légal chez leurs parents).

Cette interprétation est identique pour les apprentis obligés de séjourner dans le lieu où s'effectue leur apprentissage.

Le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables

Un plafond de loyer annuel par mètre carré est publié chaque année par l'administration fiscale. Il existe un plafond pour la région Ile-de-France et un plafond commun pour les autres régions.

Plafond d'exonération du loyer annuel par mètre carré (Source : BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 160) :  

  • en Ile-de-France : 184 € en 2015 et 2016 (183 € en 2014),
  • dans les autres régions : 135 € en 2015 et 2016 (134 € en 2014).


Ces plafonds sont réévalués chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

Les location de chambres d'hôtes

L'article 35 bis du CGI (II) exonère d'impôt sur le revenu les revenus fonciers des personnes louant de façon habituelle une ou plusieurs pièces de leur habitation principale. Pour bénéficier de l'exonération, le produit de ces locations ne doit pas excéder 760 € TTC par an. On retient pour vérifier le respect de ce plafond, l'ensemble des loyers encaissés pour la location de la chambre d'hôte et, le cas échéant, des prestations accessoires fournies (petit déjeuner notamment). Ce régime est applicable depuis le 1er janvier 2001.

Ce dispositif ne s'applique pas qu'aux résidences de tourisme. L'exonération s'applique aux locations aux touristes ou de toute autre clientèle n'y élisant pas domicile.

En cas de dépassement du plafond de 760 €, les contribuables sont imposables sur la totalité des loyers retirés de la location. Ils pourront néanmoins bénéficier du régime micro-BIC si les recettes n'excèdent pas 82.200 € par an (Article 1407 du CGI, III).

Règles d'imputation des déficits

Les règles d'imputation des déficits dépendent du caractère professionnel (LMP : régime du loueur en meublé professionnel) ou non (LMNP : régime du loueur en meublé non professionnel) de l'activité de location en meublé.

Pour bénéficier du régime du loueur professionnel, il est nécessaire de satisfaire aux trois conditions suivantes :

  • être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
  • les recettes brutes annuelles de cette activité doivent excéder 23.000 € TTC (appréciation pour l’ensemble des membres du foyer fiscal)
  • ces recettes doivent excéder les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’IR (traitements et salaires, autres BIC, BA, BNC).

Le régime LMP permet d'imputer ses déficits plus facilement.

Qualification du déficit

Imputation des déficits

Déficits du foyer fiscal issus des locations meublées exercées à titre non professionnel

Ils ne peuvent s'imputer sur le revenu global. Ces déficits ne peuvent s'imputer que sur les bénéfices des locations meublées exercées à titre non-professionnel  au cours des 10 années suivantes.

Déficits du foyer fiscal issus des locations meublées exercées à titre professionnel

Ils peuvent être imputés sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.