L’indivision : de l’indivision subie à l’indivision choisie

Métiers du juridique IMMOBILIER
Fiche pratique

Le régime de l'indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien. L’on devient propriétaire sur un bien en indivision soit de façon subie : succession, divorce, soit de façon choisie, la volonté d’acheter un bien en indivision, avec un autre indivisaire.

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Régime

Le régime de l'indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien.

L’on devient propriétaire sur un bien en indivision soit de façon subie : succession, divorce, soit de façon choisie, la volonté d’acheter un bien en indivision, avec un autre indivisaire.

Indivision subie

Dans cette fiche nous allons nous positionner et étudier l’indivision subie, suite, à un événement de la vie. Une prochaine fiche évoquera quant à elle l’indivision choisie, comme l’achat d’un bien immobilier en indivision. Une troisième, enfin, étudiera la fiscalité et indivision.

On la définit souvent en quotité, en pourcentage détenu par chacun : indivision 50/50, mais la répartition peut être autre : 40/60, ou 30/70 … En quelque sorte chacun est « copropriétaire » du bien.

Particularité

Avec une spécificité, c’est que la part représentative de chacun n’est pas matérialisable. Il est impossible de définir qu’une personne détient la salle à manger, et que l’autre détienne la chambre à coucher. En fait chacun détient un pourcentage d’un tout.

Exemple

Prenons un exemple : une sœur et un frère hérite de la maison de leur père qui était veuf.

La maison vaut 100 000 €. De son vivant le père n’a pris aucune disposition spécifique, ils héritent donc chacun de la moitié de la maison. Le temps nécessaire à la liquidation de la succession, ils se trouvent en « indivision successorale ».

Deux solutions s’offrent à eux :

  • Ils mettent en vente la maison et récupère la moitié chacun. Notons que si la maison est vendue 80 000 € (soit moins que le prix estimé); la part de chacun sera de 40 000 €.
  • Ils gardent ensemble la maison, ils seront donc « indivisaires » en quote-part 50% chacun.

Pour des raisons de simplicité, nous dirons que l’ensemble de l’héritage rentre dans le montant de l’abattement, et qu’il n’y aura pas de droits à régler.

Cas classique

L’indivision s’applique classiquement dans les cas suivants :

  • Cas du décès, les héritiers se retrouvent à l’ouverture d’une succession en attendant que celle-ci soit liquidée en « indivision post-successorale ». Les biens du défunt deviennent la propriété indivise, à l'ensemble des héritiers, identifiée sous forme de quote-part, le temps que le partage soit réglé.
  • Cas de divorce, avec la dissolution d’une communauté conjugale, lorsque les époux étaient mariés sous un régime qui comportait une communauté, ils seront en « indivision post-communautaire » sur ces biens. Si la liquidation du régime matrimonial n’est pas suivie d’un partage, les ex-époux seront en indivision sur les biens concernés. 

Pour autant, l’indivision constituée, de manière involontaire ou volontaire, reste soumise aux mêmes règles ; entre autres, celles qui encadrent la gestion du patrimoine en commun.

Une solution possible pour les héritiers : choisir de conclure une convention d'indivision. Cela, permet aux indivisaires d’établir les règles de fonctionnement de l'indivision.

L’un des principes fondamentaux, souvent mis en avant, est l’aspect que la situation, fusse-t-elle imposée de, par les faits, n’a pas vocation à durer si les protagonistes ne le souhaitent pas.

Que dit le Code

Le Code civil en son Article 815 dit : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ». Ce principe ramène à l’idée que l’indivision est provisoire, et signifie que chacun a le droit de sortir de l’indivision à n’importe quel moment, et peu importe le motif.

Si un indivisaire souhaite mettre en vente sa part, les autres, ne peuvent pas s’y opposer. Ils disposent d'un droit de préemption (pouvoir acheter en priorité) sur la quote-part cédée. A défaut de rachat soit par un autre indivisaire ou encore par une tierce personne, le bien doit être vendu.

Les droits

Chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien. Les décisions importantes sont prises à l’unanimité (sauf exceptions). D’où la survenance possible de situations de blocage. Au même titre, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts, travaux), liées à sa quote-part.