Plus-value : résidence secondaire, remploi et remboursement d'emprunt
Contexte de l'affaire
Monsieur B. avec son épouse sont propriétaires, d'un immeuble situé à Deauville, acquis le 11 mars 2013 pour un montant de 344 000 €.
L’immeuble a été vendu le 20 juillet 2018 pour un montant de 498 950 €.
L'acte notarié de vente mentionnait que le vendeur était exonéré de l'imposition sur la plus-value immobilière.
L'administration fiscale a remis partiellement en cause le bénéfice de cette exonération.
La réclamation préalable de M.B n'est que partiellement acceptée.
Il demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti.
Il soutient que :
- La procédure d'imposition suivie est irrégulière,
- Il n'est pas cohérent de refuser de prendre en compte le remboursement d'un prêt bancaire en cours dans le calcul du montant bénéficiant de l'exonération sur la plus-value immobilière,
- Le notaire chargé de la vente ne lui a pas expliqué la loi fiscale applicable,
- Sa situation professionnelle et financière, difficile (sans incidence sur le bien-fondé de l'imposition).
Sa requête est rejetée.
Sur la régularité de la procédure d'imposition : M. B n'est pas fondé à soutenir que la procédure serait irrégulière. La proposition de rectification lui a été régulièrement notifiée.
Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts)
Il exonère l’impôt sur la plus-value sous conditions :
- Au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale,
- Si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession,
- Si le cédant remploie la somme, dans un délai de vingt-quatre mois, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, à son habitation principale.
L'acte constatant la cession mentionne la fraction du prix de cession que le bénéficiaire destine au remploi.
L'emprunt contracté pour l'achat du bien immobilier cédé, ne peut venir en diminution du prix de cession.
Selon l’article 150 U du CGI, « l'appréciation du montant remployé se fait par comparaison de la fraction du prix de cession dont le contribuable demande le remploi au montant qu'il justifie avoir remployé dans le délai de vingt-quatre mois. »
En l’espèce, M. B reconnaît n'avoir pas remployé l'intégralité du prix de vente dans l'achat de son habitation principale, il ne peut donc prétendre, à bénéficier d'une exonération d'impôt sur la totalité de la plus-value réalisée.
En effet, une partie du produit de la vente a servi au remboursement d'un crédit relatif à l'immeuble cédé.
Cela ne permet pas de « regarder le montant de ce remboursement comme entrant dans le prix d'acquisition de sa résidence principale ».
A noter que, dans l'acte de vente, il était mentionné que pour effectuer la comparaison entre le montant du prix de vente et celui remployé, il ne peut être tenu compte du remboursement du crédit éventuellement en cours sur le logement cédé.
Décide :
Article 1er : La requête de M. B est rejetée.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
Pour le tribunal le montant remployé se fait par comparaison entre le montant du prix de cession dont le contribuable demande le remploi, par rapport au montant justifié être remployé dans le délai de vingt-quatre mois.