Loyer anormalement bas, et rectification des revenus fonciers
Contexte de l'affaire
La SCI, dont M. B est gérant et associé, est propriétaire d'une villa qu'elle a donnée à bail à M. B, moyennant un loyer mensuel hors charges de 3 000 euros.
Elle fait l'objet d'un contrôle sur place, à l'issue duquel l'administration fiscale a estimé que le loyer perçu était anormalement bas, compte tenu de la location de la villa.
Elle a donc annulé les déficits fonciers, déclarés par la société.
A l'issue d'un contrôle sur pièces de M. B, celui-ci a été assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, et prélèvements sociaux.
Il demande au TA (Tribunal Administratif) de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti prélèvements sociaux, et pénalités correspondantes.
Le TA a rejeté sa demande.
Il relève appel du jugement.
Lorsqu’un loyer présente un « caractère manifestement anormal », l’administration calcule la différence entre la valeur locative normale du bien et le loyer convenu. Puis elle réintègre cette différence dans les bases d'imposition de l'intéressé.
Ceci dans l’hypothèse, en l'absence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire, qui ferait qu’il ne puisse pas retirer un loyer normal du bien en location.
La SCI est propriétaire d’une villa, d'une surface habitable d'environ 300 m², avec deux garages et une grande piscine, sur un parc aménagé de deux hectares avec une maison de gardien, située en position dominante, au sein d'un quartier résidentiel, qui bénéficie d'une vue exceptionnelle sur le golfe de Saint-Tropez.
Elle a été acquise auprès de M. B en 2005, pour un prix de 7 000 000 €, puis revendue par la société en 2018 pour un prix de 13 000 000 €.
En l'absence de comparables sur le marché locatif local, l’administration a utilisé une autre méthode pour établir la valeur locative.
Elle a fait application d'un taux de rendement de 2,4 % au prix d'acquisition, ce qui a permis de déterminer un loyer mensuel à 14 000 €. Le loyer est actualisé par la suite.
En l’espèce la propriété présente un caractère exceptionnel, (situation géographique, qualité de la construction).
La villa était en bon état d’après les photographies.
Selon M. B. la villa serait devenue vétuste au cours des années, sans en apporter la preuve.
Donc M.B. n'est pas fondé à soutenir qu'une décote de 30 % devrait être appliquée, afin de tenir compte de l’état du bien.
Par conséquent, le loyer pratiqué par la SCI est notablement inférieur à sa valeur locative réelle.
En l’espèce, l'administration était en droit de retenir des valeurs locatives.
Décide :
Article 1 : La requête de M. B est rejetée.
(…)
Commentaire de LégiFiscal
L’administration peut majorer le prix du loyer, si celui-ci est notoirement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location.
C’est le cas où le propriétaire n’est pas en mesure de justifier de circonstance indépendante de sa volonté faisant obstacle à la location à un prix normal.