Contexte de l'affaire ¶

Pourvoi en cassation le 2 juin 2020 de M. D. P. contre deux arrêts rendus par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

M. D.P. a acquis, le 8 mars 2007, auprès de la SCI F. (Société Civile Immobilière) dont il était le gérant, un ensemble immobilier, comprenant notamment une villa.

L'administration fiscale estime insuffisante la valeur d'acquisition déclarée de cette villa au titre des droits d'enregistrement et sa valeur déclarée au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

L'administration fiscale :

Elle adresse au contribuable, deux propositions de rectification portant respectivement rappel de droits d'enregistrement et rappels d'ISF pour les années 2008 et 2009.

M. D. P fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement ayant rejeté l'ensemble de ses demandes, décharge des rappels de droits et de pénalités, au titre des droits d'enregistrement et de l'ISF (Impôt Sur la Fortune).

A termes de comparaison, l'administration pour établir sa propre évaluation, doit établir que les biens sont intrinsèquement similaires.

Cette similitude s'apprécie :

• En fonction des caractéristiques de l'immeuble, sa date de construction, sa superficie, la surface de son terrain, du nombre d'étages et d'appartements,
• En fonction de sa situation juridique notamment en cas de démembrement de propriété, 
• En fonction de sa localisation géographique et de son environnement

Les biens objets de comparaison sont situés dans un quartier et un environnement similaire, et s’ils sont situés dans une ville ; « en tenant compte d'une caractéristique essentielle telle que la surface de son terrain ».

Pour la cour d'appel les termes de comparaison étaient intrinsèquement similaires parce qu'ils portaient sur des biens immobiliers qui « offrent une surface habitable importante (?) et sont d'un standing proche de celui de la villa objet du litige, nonobstant l'absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs » ; sans tenir compte de la surface des terrains respectifs.

Selon l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsqu’ils paraissent inférieurs à la valeur vénale réelle.

La villa présente les caractères d'une villa de luxe, villa de 392 m² construite sur un terrain de 2 925 m², comprenant 15 pièces principales, 6 salles de bains, un garage et une piscine de 90 m², dans un quartier d’environnement de standing moyen.

La commission départementale de conciliation a proposé de retenir une valeur de 5 026 euros le m² en se fondant sur cinq des huit termes de comparaison proposés par l'administration. 

On notera l'absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs.

« en retenant qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la surface des terrains respectifs des termes de comparaison, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des exigences de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales. »

« (…) dès lors que la superficie du terrain d'un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu statuer sur le dernier grief, la Cour :

Constate la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence rendu entre les parties le 3 juillet 2018 ;

Casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le directeur général des finances publiques et le directeur chargé de la direction nationale des vérifications de situations fiscales, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, aux dépens ; (…)

Cour de cassation du 25 janvier 2023, pourvoi n°Cass. Com., 25 janvier 2023, n°20-16.125

Commentaire de LégiFiscal ¶

Lorsque l’administration fiscale estime qu’un bien déclaré à l’IFI est sous-évalué, elle peut chercher à déterminer la valeur vénale réelle dudit immeuble en recourant à une analyse comparative de biens similaires, selon l’article L17 du Livre des procédures fiscales.

L’administration doit se fonder sur des biens intrinsèquement similaires.

En l’espèce, si les surfaces habitables des termes de comparaison étaient précisées par l’administration, elle n’avait pas tenu compte de la surface des terrains.