Mise en vente par Mme A. de l'ancien logement familial constitué d'un hôtel particulier. Logement qu’elle a elle-même occupé, jusqu'en mars 2013, date de son départ pour l'Allemagne. Le bien ...
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Contexte de l'affaire ¶
Mise en vente par Mme A. de l'ancien logement familial constitué d'un hôtel particulier.
Logement qu’elle a elle-même occupé, jusqu'en mars 2013, date de son départ pour l'Allemagne.
Le bien est cédé le 23 octobre 2017.
L'administration a considéré que cette cession ne s'était pas réalisée dans un délai normal, et que Mme A. n'avait pas accompli les diligences nécessaires pour mener cette vente dans les meilleurs délais.
Mme C. A. a demandé au TA (Tribunal Administratif) de Versailles de prononcer, la décharge de la cotisation d'impôt sur le revenu et des cotisations sociales auxquelles elle a été assujettie.
Le TA de Versailles a rejeté sa demande.
Au titre de 2017, Mme A. a déclaré, une plus-value réalisée lors de la vente, d'un hôtel particulier qui fût sa résidence principale et qu'elle possédait avec son ex-époux.
Elle a été assujettie à ce titre à une cotisation d'impôt sur le revenu et aux contributions sociales.
Article 150 U du CGI (Code Général des Impôts) : " I – (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu (...) / II - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; / (...) / 2° Au titre de la cession d'un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat (...) et à la condition qu'il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.".
Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession « du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. »
C’est le cas, lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais.
La charge de démontrer le caractère exagéré des impositions qu'elle conteste, est supportée par Mme A.
La requérante :
- Ne démontre pas que le marché immobilier local connaissait des difficultés particulières en 2013 pour la vente d'un tel bien
- Mme A. a donné mandat à une ou deux agences immobilières pour procéder à la vente de son bien.
Le prix de vente est fixé à 2,7 millions d'euros en 2009, il est ramené à 2,5 millions en 2011, (deux ans après la mise en vente). Il a été maintenu à 2,47 millions d'euros entre 2012 et 2015, soit près de 3 ans, avant une nouvelle baisse, à 2,38 millions d'euros, en 2016.
Le bien a finalement été vendu pour 2,29 millions d'euros, fin 2017.
Pour Mme A. :
- Un courrier de l'agence immobilière Barnes indiquait une " fourchette haute " de prix à 2,8 millions d'euros
- Une attestation de l'agence immobilière Feau suggérait un prix de présentation à 2,7 millions d'euros " afin de pouvoir obtenir la meilleure offre possible "
- Cette attestation ajoute que le prix du bien avait été estimé entre 2,2 et 2,5 millions d'euros.
Ainsi, le prix initial, supérieur au prix de cession et qui dépassait l'estimation de la valeur du bien faite a été réduit trop lentement.
A noter que le prix d'acquisition du bien était de 960 868 euros, Mme A. n'avait pas de nécessité de maintenir un prix de vente aussi élevé.
L'estimation de ce bien était difficile en raison de son caractère particulier.
Le délai apparaît comme anormalement long, de plus de quatre ans et demi entre le déménagement de Mme A. en Allemagne et la date de mise en vente du bien.
Dès lors, la requérante, à qui incombe la charge de la preuve, n'a pas établi que la plus-value réalisée devait bénéficier de l'exonération.
Par ailleurs, Mme A. fait valoir que son ex-époux a pu bénéficier de l'exonération prévue par le 1° du II de l'article 150-U du CGI lors de la cession du même bien immobilier alors qu'il avait quitté le domicile en 2009, cette circonstance est sans incidence sur le bien-fondé des impositions.
L’exonération n'a pas été refusée à Mme A. au motif qu'elle avait cessé d'être fiscalement domiciliée en France, mais au motif que la cession du logement ne s'était pas réalisée dans un délai normal.
Décide :
Article 1er : La requête de Mme A... est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C... A... et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Cour de cassation du , pourvoi n°CAA de Versailles, 1ère chambre, 8 mars 2023, 21VE03104
Commentaire de LégiFiscal ¶
La CAA (Cour Administrative d’Appel) a refusé l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale, par suite du prix de cession, et à la non-réalisation des diligences nécessaires, à une vente dans un délai trop long.