SCI et activité de marchand de biens : opérations habituelles et intention spéculative

Contexte de l'affaire

La SCI C., dont Mme A. détient 99 % des parts sociales, a fait l'objet d'un contrôle sur place de ses documents comptables.

Au cours du contrôle l’administration constate que la SCI se livrait à une activité de marchand de biens.

S’en suit une proposition de rectification en matière d'impôt sur les sociétés au titre des années 2013 et 2014 et de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) au titre de 2014.

L'administration a rejeté la réclamation émise par la SCI.

À la suite du contrôle sur place de la société, a lieu un contrôle sur pièces de la situation fiscale de Mme A. et lui ont été notifiés des rectifications en matière d'impôt sur le revenu, contributions sociales au titre des années 2013 et 2014.

Pour la SCI C. et Mme A. :

- Elles ont formulé, des observations sur les propositions de rectification dans le délai prescrit

- La proposition de rectification est intervenue postérieurement à l'expiration du délai légal de reprise

- Le tribunal aurait dû ordonner le retranchement de la base taxable l'ensemble des charges

- Les opérations de contrôle sont irrégulières pour avoir excédé la durée maximale prévue.

- Lors de son contrôle Mme A. n'a pas été informée de son droit d'être assistée d'un conseil

- La SCI n'exerçait pas une activité de marchand de biens, mais une activité de gestion de son patrimoine.

La SCI C. et Mme A. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée, et pénalités correspondantes.

Le TA a rejeté leur demande.

La SCI C. et Mme A. font appel du jugement.

Sur le principe de l'assujettissement de la SCI C. à l'IS (Impôt sur les Sociétés) :

Article 35 du CGI (Code Général des Impôts), dans sa rédaction applicable au litige : " I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés (...) ".

Le 2 de l'article 206 du CGI… : " (...) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (...) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) ".

L'application est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

La SCI a acquis le 19 septembre 2003 un ensemble immobilier composé d'un pavillon, d'un bâtiment comportant deux appartements et une resserre.

Cet ensemble a été divisé en dix lots le 30 septembre 2004. Le lot n°1, correspondant au pavillon, a été revendu ce même jour.

Une succession d’opération immobilières :

Puis le 13 octobre 2004, acquisition d’un autre ensemble immobilier comprenant un pavillon et un hangar à usage de garage automobile.

• Le pavillon a été revendu en 2009.
• Entre 2009 et 2012, le local d'activité a été transformé en local d'habitation, augmentant ainsi le nombre de logements créés
• L'ensemble a ainsi été divisé en onze lots, le 6 septembre 2012. Ce même jour, deux lots ont été cédés, puis deux autres le même mois.
• Deux lots supplémentaires ont été vendus en 2013, et deux autres en 2014.

L’ensemble a généré de faibles revenus locatifs.

Par ailleurs en 2007 Mme A. réalise des opérations immobilières comparables et créé :

• Une SCI S. qui a acheté un autre ensemble immobilier revendu en trois lots en 2007 et 2012,
• Et une SAS GMK Immo ayant pour objet " l'achat vente de tous biens immobiliers " enregistrant trois achats et reventes en 2015 et 2016.

Pour l'administration

• Elle a estimé que « le nombre important et la fréquence des transactions immobilières réalisées par la SCI lui conféraient un caractère habituel »
• Que les cessions se faisaient rapidement suite à l'acquisition des biens ou, à l'achèvement de travaux qui avaient pour effet d'augmenter le nombre de logements.
• D’où peu de durée de location.

Pour la SCI C.

• Ces opérations se rattachent à la gestion de son patrimoine privé
• Le pavillon acquis en 2004 et revendu en 2009 était la résidence principale de Mme A.
• La vente d’un ensemble immobilier se justifiait par des raisons économiques, (difficultés financières par suite du retrait de l'offre d'achat du pavillon)
• Elle invoque son endettement avec un prêt de 620 000 euros, et la nécessité de financer des travaux de réparation et de rénovation de grande ampleur « [de son] patrimoine privé ", sans étayer les faits.

L’administration a estimé que les opérations immobilières présentaient un caractère habituel et procédaient d'une intention spéculative, et que, par suite, la SCI exerçait une activité de marchand de biens.

En ce qui concerne la prescription, elle doit être écartée.

Décide :
Article 1er : La requête de la SCI Les Chatons et de Mme A... est rejetée.
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La Cour confirme la qualification de marchand de biens, avec à la fois la répétition des opérations et l’intention spéculative initiale.