Vente de résidence secondaire et acquisition de la résidence principale : sort de la plus-value.

Métiers du fiscaliste IMMOBILIER
Cour de cassation du , arrêt n°CAA Nantes 18 février 2019, n°17NT02048

Un propriétaire vend sa résidence secondaire et demande à bénéficier de l’exonération sur la plus-value fiscale réalisée. Dans cette affaire la résidence principale est acquise avant la vente de la ...

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Contexte de l'affaire

Un propriétaire vend sa résidence secondaire et demande à bénéficier de l’exonération sur la plus-value fiscale réalisée.

Dans cette affaire la résidence principale est acquise avant la vente de la résidence secondaire, cela fait obstacle à l’exonération d’imposition de la plus-value.

Le motif mis en avant est l’impossibilité pour le vendeur de procéder au remploi du prix de cette cession.

En faisant référence au Code général des impôts, en son article art. 150 U, II, 1° bis, la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, est exonérée d’impôt sur le revenu sous conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, et le remploi du prix de cession pour l’acquisition (ou construction) de la résidence principale.


Une pondération est apportée, ainsi il est admis, qu’il y ait exonération, si la cession intervient après l’achat de la résidence principale sous réserve : d’une mise en vente du logement antérieure à l’acquisition de l’habitation principale, et que la cession du bien intervienne dans un délai « normal » après l’acquisition de la résidence principale
Notons que le prix résultant de la vente doit être « remployé » à l’acquisition ou construction de la résidence principale (exemple par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté).

En l’espèce les faits dans cette affaire sont inversés : des contribuables ont acheté leur résidence principale en l’état futur d’achèvement en octobre 2011, la vente de leur résidence secondaire s’est conclue en avril 2013.

Ils font valoir auprès de la Cour, que leur projet de vente avait débuté en 2010 et qu’ils ont signé un mandat de vente en 2012. De même Ils s’appuient sur la doctrine administrative précitée.

Par son arrêt du 18 février 2019, la Cour administrative d’appel de Nantes ne va pas dans ce sens.
Elle estime qu’il résulte des dispositions de l’article 150 U,II,1°bis, du Code général des impôts « que la circonstance qu’une résidence principale ait été acquise antérieurement à la cession de la résidence secondaire fait obstacle à l’application de ces dispositions compte tenu de l’impossibilité pour le cédant de procéder au remploi du prix de cette cession ».

Cour de cassation du , arrêt n°CAA Nantes 18 février 2019, n°17NT02048

Commentaire de LégiFiscal

Preuve de la mise en vente de la résidence secondaire

Au soutien de la demande visant à contester la rectification d’impôt sur le revenu, le propriétaire, précise que son « projet de vente » était antérieur à cette acquisition. Pour preuve il faisait valoir que le projet de vendre avait débuté en 2010 et les mandats de vente avec 2 agences immobilières avaient été signés en octobre 2012.

Pour l’administration, un « projet de vente » n’est pas une vente. Le juge maintient le redressement fiscal au motif que le bénéfice de l’exonération suppose de vendre d’abord, puis d’acheter ensuite la résidence principale dans les délais imposés.

L’argumentation est rejetée, la mise en vente de la résidence secondaire a eu lieu, plus de 8 mois après l’acquisition de la résidence principale.

Quant à l’instruction administrative visée, elle ne fait que reprendre les dispositions du Code général des impôts, sans interprétation complémentaire. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à s’en prévaloir.

Les cotisations supplémentaires d’impôts sur le revenu sont donc maintenues.

CAA Nantes 18 février 2019, n°17NT02048

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Commentaires
SM
Serge MILLET
Voilà l’imbroglio de l’Administration fiscale avec des règles fiscales dont l’interprétation fiscale est nulle.
Les contribuables avaient bien l’intention de vendre leur résidence secondaire pour financer leur résidence principale. Imaginons que le Promoteur comme dans tous les cas a deux à trois ans de retard, il est donc conseillé au futur acquéreur de s’y prendre longtemps en avance, même avant de mettre en vente la résidence secondaire pour éviter de se retrouver à la rue en attendant la fin de la construction. Il faudrait aller devant la Cour Européenne.

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