Activités immobilières menées par une SCI, requalifiées en une activité de marchand de biens « non déclarée ».

Contexte de l'affaire

La SCI (Société Civile Immobilière) B, a acquis entre 2009 et 2011 plusieurs ensembles immobiliers. Ces biens ont fait l’objet de divisions cadastrales, et rénovations.

Les biens ont fait l’objet de reventes échelonnées entre 2012 et 2017.

Pour l’administration la SCI s’est livrée à une activité de marchand de biens non déclarée.

Elle procède donc à une taxation d’office à l’IS assortie de la majoration de 80 % pour activité occulte.

La SCI a pour objet « l'exercice d'une activité de location de terrains et d'autres biens immobiliers ».

Faisant suite à une vérification de comptabilité l'administration a estimé qu'elle avait exercé, une activité occulte de marchand de biens, non prévue par ses statuts, soumise à l'impôt sur les sociétés.

Après avoir reconstitué ses chiffres d'affaires, l'administration a procédé à la taxation d'office, des bénéfices que cette société n'avait pas déclarés et l'a assujettie à des cotisations d'impôt sur les sociétés.

La SCI a demandé au TA (Tribunal Administratif) d'Amiens la décharge des cotisations d'impôt sur les sociétés et de la pénalité de 80 % et des amendes fiscales.

Par un jugement le TA d'Amiens,

• D’une part, a déchargé la SCI de la cotisation d'impôt sur les sociétés pour 2017, et des pénalités correspondantes. Cette cotisation correspond à la prise en compte de la cession du bien au titre de son activité de marchand de biens,
• D'autre part, a déchargé la société des amendes
• A rejeté le surplus de la demande.

La SCI relève appel de ce jugement en ce qu'il n'a pas intégralement fait droit à sa demande.

Pour l’activité de marchand de biens :

Article 35 du CGI (Code Général des Impôts) : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (...) ".

Le 2 de l'article 206 du CGI : " (...) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (...) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (...) ".

Une double condition :

• Les opérations procèdent d'une intention spéculative, recherchée à la date d'acquisition des immeubles et non à la date de leur cession.
• Elles présentent un caractère habituel (nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence).

Le 2 octobre 2010, la SCI a acquis un ensemble immobilier, et le divise en six lots.

En 2012 elle cède trois lots à usage d'habitation, puis le 13 octobre 2012, deux autres lots à usage commercial.La SCI reste propriétaire du dernier lot, à usage d'habitation, qu'elle donne en location.

En 2012, la SCI a cédé, une maison à usage d'habitation acquise en 2009. La SCI n'établit pas, que cet immeuble a été acquis pour constituer, la résidence principale du gérant.

En 2011, la SCI a acquis, un ensemble composé d'un atelier et d'une maison d'habitation. La même année, après la division cadastrale, la SCI a cédé l'atelier.En 2017, la SCI a procédé à la division d’un bien, et a cédé, ce même jour, une partie de ce bien, consistant en un local à usage d'habitation. Elle est restée propriétaire d'un lot, consistant en un logement.

Pour le TA, ce bien n'avait pas à être pris en compte au titre d'une activité de marchand de biens, puisque son gérant y avait établi sa résidence principale de 2012 à 2017.La SCI ne justifie pas de ce que le bien était la résidence principale de son gérant.
Donc l’opération ne relève pas de la gestion du patrimoine privé du gérant.

Caractère habituel de ces activités :
- Acquisition, de trois ensembles immobiliers, cédés, par le biais de cinq opérations, dans un délai variant de quatre mois à un peu plus de cinq ans.

- Rénovation des biens immobiliers, opérations de division foncière, pas de mise en location pour trois des cinq biens cédés.

- Brièveté du délai entre acquisitions et revente, ce qui révèle d'une intention spéculative.

Donc les opérations relevaient du régime d'imposition applicable aux marchands de biens.

Cette activité commerciale n'étant pas déclarée, l'administration peut la qualifier d'activité occulte.

La SCI n'a pas déclaré son activité au centre de formalités des entreprises ni au greffe du tribunal de commerce, ni souscrit de déclarations fiscales au titre de son activité de marchand de biens.

Décide :
Article 1er : L'article 1er du jugement n° 2200699 du tribunal administratif d'Amiens du 2 mai 2024 est annulé.
Article 2 : La fraction de la cotisation d'impôt sur les sociétés à laquelle B... a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017 et dont le tribunal administratif d'Amiens a prononcé la décharge, est remise à la charge de la société contribuable à raison de l'intégralité des droits et pénalités qui lui ont été assignés.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif d'Amiens du 2 mai 2024 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : La requête de B... est rejetée.

L’activité de la SCI excède la simple gestion patrimoniale. Elle est du ressort du champ des marchands de biens.

La charge de la preuve incombant à la SCI, celle-ci n'a pas établi que la cession portait sur la résidence principale de son gérant.