SCI et location : dissociation de la détention de l'immeuble de son exploitation en location meublée

Contexte de l'affaire

La SCI (Société Civile Immobilière) B. a pour objet social la location de terrains et d'autres biens immobiliers. Elle a fait l'objet, d'une vérification de comptabilité et l'administration fiscale a remis en cause le caractère civil de son activité de location de chambres d'hôtes, et gîte. Pour l’administration cette activité de location de locaux meublés présentait un caractère commercial. Elle a donc assujetti la société à l'IS (Impôt sur les Sociétés).

La société B. , qui a été assujettie à des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés a cédé ce bien en 2019.

Par suite, l'administration fiscale a, par une proposition de rectification, informé la société B. de son intention de la taxer d'office, d'une part, à la taxe sur la valeur ajoutée et, d'autre part, à l'IS.

La société B. a formé une réclamation rejetée.

Elle demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée, ainsi que des pénalités correspondantes.

Dans l’hypothèse d’un assujettissement à l’IS, la SCI contexte le montant de la plus-value taxée faisant suite à la cession de l'immeuble dès lors qu'elle n'a pas tenu compte du coût d'acquisition de l'immeuble, du coût des travaux réalisés, du déficit foncier.

Ici il n’y a plus de notion de plus-value immobilière des particuliers.

A l'IS, le prix de cession d’un bien est un produit d’exploitation.

Article L.193 du livre des procédures fiscales : « Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition ».

Une SCI donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale et, elle est passible de l'impôt sur les sociétés.

Ici la SCI pensant ne pas basculer à l’IS, avait conclu un bail portant sur les locaux nus.

La SCI était propriétaire de l'immeuble, elle a conclu, un contrat de bail avec Mme A.C. portant sur des locaux, un gîte et de cinq chambres d'hôtes indépendantes.

Le bail était signé, en l’occurrence avec sa gérante et associée. Celle-ci était l’exploitante du bien.

Le contrat stipule que ces locaux devaient « exclusivement être utilisés à l'activité exercée » par le preneur, à savoir une activité de « locations meublées ».

Le contrat de bail a fait l'objet d'un renouvellement avec Mme B. C., laquelle est aussi gérante et coassociée de la SCI.

Mmes C. ont déclaré en mairie, la mise en location des cinq chambres d'hôtes.

L'administration fiscale a constaté que :

• Les paiements des clients, en contrepartie de la location, étaient directement encaissés, au moyen notamment d'un terminal de paiement électronique, sur le compte bancaire ouvert au nom de la SCI B.
• Par ailleurs, les charges liées à l'activité de location meublée étaient réglées avec ce même compte.
• La locataire exploitante n'avait versé effectivement aucun des loyers mentionnés dans le contrat de bail.

Pour la SCI la banque de Mme B. C. a refusé de lui délivrer un terminal de paiement électronique.

La titulaire de l'activité de location meublée a déclaré en mairie son activité de location de chambres d'hôtes.

Il y a concordance entre les montants des loyers et ceux de la location meublée.

Le contrat de bail prévoyait un règlement des loyers par chèque bancaire.

Le contenu de l’acte de vente du bien révèle que la SCI détenait antérieurement des éléments de mobilier nécessaires à l'activité de location meublée.

La SCI doit être regardée, « comme s'étant livrée directement à une activité habituelle de location de locaux meublés présentant le caractère d'une exploitation commerciale ».

Le service a estimé que la vente de l'immeuble devait être regardée comme une cession d'un élément d'actif inclus dans le bénéfice net de la société, et réintégrable dans son résultat imposable.

Décide :

Article 1er : La requête de la société La B. est rejetée.

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En l’espèce il y a dissociation entre la détention de l'immeuble loué nu par la SCI et l'exploitation commerciale par le locataire des murs.

Ici le preneur de la location est aussi associé gérant de la SCI, créant une confusion des genres.

La trésorerie difficilement identifiable entre les protagonistes ne va pas dans le sens de la réalité du bail nu.