Plus-value immobilière, et qualification de résidence principale ou secondaire

Contexte de l'affaire

Les époux A. ont vendu le 14 octobre 2020 un bien pour lequel ils ont bénéficié de l'exonération de plus-value prévu au 1° bis du II. de l'article 150 U du CGI (Code Général des Impôts).

L’administration remet en cause l’exonération, et leur a adressé une proposition de rectification puis un avis de mise en recouvrement pour 34 775 € au titre d’une imposition au titre de la plus-value, prélèvements sociaux et taxe prévue à l'article 1609 nonies G du CGI, ainsi que 856 € d'intérêts de retard.

La réclamation contentieuse des époux A. est rejetée.

Ils demandent au TA (Tribunal Administratif) de prononcer la décharge, en droits et en pénalités, des impositions mises à leur charge.

Pour les époux A. ils pouvaient bénéficier de l'exonération, dès lors qu'ils n'étaient plus, au moment de la vente, propriétaires de leur résidence principale depuis plus de quatre ans.

Ils ont réemployé la fraction du prix de cession, pour l'acquisition d'un logement, comme prévu au 1° bis du II. de l'article 150 U du CGI.

Rejet de la requête.

Pour l’administration :

- La vente n'était pas une première cession d'un logement, autre que la résidence principale et ils n'auraient pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années précédant la cession

- Ils n'apportent pas la preuve d'un remploi du produit de la vente du bien dans l'acquisition qui serait affectée à leur habitation principale.

Pour les époux :

- Ils ont déménagé de leur logement de Vindey le 28 août 2016, soit plus de quatre ans avant la cession du bien parisien le 14 octobre 2020.

- Le point de départ du délai de quatre ans ne devait pas être la date de la vente (17 juin 2017) mais la date de leur déménagement (28 août 2016), date à laquelle le bien de Vindey aurait perdu sa qualité de résidence principale.

Ils avaient vendu le précédent logement à Vindey le 17 juin 2017. Or, lors de cette cession de 2017, ils avaient déclaré ce bien comme leur résidence principale et avaient bénéficié de l'exonération prévue à l'article 150 U II-1° du CGI.

L'article 150 U du CGI : «… ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; / 1° bis Au titre de la première cession d'un logement, () autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. / L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ; (…) ».

La doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30 précise : « Sont considérés comme des résidences principales, les immeubles ou les parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. / Ainsi, la résidence principale s'entend, d'une manière générale, du logement où résident habituellement pendant la majeure partie de l'année et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt »

Pour l'instruction :

-  Les époux A. ont, après avoir déménagé de leur logement de Vindey le 28 août 2016, l’on vendu le 17 juin 2017 en le déclarant comme leur résidence principale « au jour de la cession »,

- Ils ont bénéficié de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U.

- La computation du délai de quatre ans, prévu au 1° bis du II de l'article 150 U doit prendre pour point de départ cette cession.

Dans leur déclaration des revenus, les époux indiquent, que leur adresse se situait à Reims, rien ne s'oppose à ce que leur résidence habituelle et effective, au sens de la doctrine fiscale, « soit regardée, au moins jusqu'à cette date, comme ayant été située dans le logement situé à Vindey qu'ils étaient en train de vendre et qui avait alors, au sens des dispositions précitées du code général des impôts, le caractère de résidence principale. »

Pour l'administration ils disposent de leur résidence habituelle et effective dans le logement de Vindey jusqu'au 17 juin 2017, soit après leur déménagement de cette résidence.

La condition imposée par le 1° bis du II de l'article 150 U, et liée à l'absence de propriété de leur résidence principale au cours des quatre années qui précédaient, n'était pas remplie à la date de la cession de leur appartement de Paris.

Décide :

Article 1er : La requête de M. et Mme A... est rejetée.

La computation du délai de quatre ans doit prendre pour point de départ la vente, lors de laquelle les contribuables ont eux-mêmes qualifié le bien de résidence principale.

Ils étaient considérés comme propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années précédentes.