Droits de succession : Valeur vénale d’un bien immobilier et correction du prix

Contexte de l'affaire

En l’espèce, ici le litige portait sur la valorisation d’un bien immobilier, dans le cas d’une succession.

Une opération en deux temps :

• Une première estimation avait été retenue pour établir la valeur dans la déclaration de succession
• Puis par réclamation, les héritiers souhaitaient en modifier la valeur à la baisse, au regard d’une vente intervenue un peu moins de 6 mois après le décès. 

De manière constante, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt.

L’administration fiscale conteste l'arrêt de la cour d'appel, qui a accepté de réduire la valeur de deux biens immobiliers.

Elle invoque les articles 666 et 761 du CGI (Code Général des Impôts).

Pour elle, « la cour a illégalement pris en compte des ventes postérieures au décès pour évaluer les biens. »

Selon l’arrêt attaqué U. E est décédé en laissant un testament instituant légataires universels Mme P. E, M. L.E, M. B E, Mme I. V et Mme X O (les consorts E.).

Le 23 décembre 2014, les consorts E procèdent à la déclaration de succession et valorisent leurs actifs pour une certaine somme.

Le 29 novembre 2015, ils ont saisi l’administration fiscale, pour modifier à la baisse l’évaluation de deux biens immobiliers.

L’administration fiscale a rejeté leur demande.

Ils saisissent le tribunal judiciaire.

Il résulte du CGI que les biens transmis sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt ; Les droits de succession seront basés sur cette déclaration.

Par ailleurs, il est interdit de s’appuyer sur d’autres circonstances postérieures au fait générateur de l’impôt, comme le serait une vente postérieure.

Pourvoi contre l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier.

Pour la Cour

Article 761 du CGI (Code Général des Impôts), « Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission… »

Donc en l’espèce, quelle que soit leur nature, les biens sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission.

La Cour d’appel de Montpellier, pour valider la demande de modification à la baisse de la valeur :

• Relève un délai d’à peine plus de six mois entre le décès et la conclusion des avant-contrats entre ses légataires et les acquéreurs,
• Les biens immobiliers n’avaient subi aucune transformation,
• Les prix des cessions constituent une valeur de référence sur le marché immobilier local.

Par ces motifs, la Cour :

Casse et annule, mais seulement en ce que, confirmant le jugement, il accueille la contestation de Mme [P] [E], M. [L] [E], M. [B] [E], Mme [I] [V] et Mme [X] [O] contre la décision de la direction départementale des finances publiques des Pyrénées-Orientales au titre de l’évaluation de deux immeubles, l’arrêt rendu le 16 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse ;

Condamne Mme [E], MM. [L] et [B] [E], Mme [V], ainsi que Mme [O] aux dépens ;

()

La Cour confirme qu’il n’est pas permis de se baser sur des éléments postérieurs au fait générateur de l’imposition.

Une vente intervenue quelques mois plus tard, à un prix différent même significatif, ne peut être pris en compte pour revoir la valeur vénale initialement établie.

Pour la Cour de cassation, le droit ne le prévoit pas.