Les plus-values des particuliers

- Fiche Pratique

Les cessions d’immeubles Les opérations imposables Le régime d'imposition des plus-values immobilières concerne les plus-values réalisées par les particuliers dans le cadre de la gestion du patrimoine privé.   Relèvent ...

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Les cessions d’immeubles

Les opérations imposables

Le régime d'imposition des plus-values immobilières concerne les plus-values réalisées par les particuliers dans le cadre de la gestion du patrimoine privé.

Relèvent de cette catégorie, les plus-values réalisées dans le cadre des cessions à titre onéreux suivantes :

  • les ventes de biens immobiliers (terrains, maisons et appartements),
  • les ventes des droits attachés à un bien immobilier (les servitudes par exemple),
  • les ventes par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI),
  • les échanges de biens, partages ou apports en société.

Les opérations exonérées

Selon le critère du bien cédé

Selon le critère de la personne concernée

 La vente de la résidence principale et des dépendances (garage et aires de stationnement etc.)

La première vente d’un logement autre que la résidence principale

Les biens faisant l’objet d’une expropriation

Les biens échangés dans le cadre de certaines opérations de remembrement

La vente d’un droit de surélévation

Les cessions d’immeubles dont le prix n’excède pas 15.000 €

Les biens détenus depuis plus de 22 ou 30 ans

Les biens vendus au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social

Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité

Les personnes résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés

Les personnes non résidente en France


La détermination de la plus-value imposable

La plus-value brute est obtenue par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.

Pour obtenir la plus-value imposable, on déduit des abattements sur la plus-value brute.

 

Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition

Plus-value imposable = Plus-value brute – Abattements

Prix de cession

Le prix de cession est égal au prix stipulé dans l’acte

+ les charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente)

- frais de vente supportés par le vendeur (commissions, frais liés aux diagnostics obligatoires, etc.)

Prix d’acquisition

La détermination du prix d’acquisition diffère selon le type d'acquisition :

  • s'il s'agit d'un achat : prix d'acquisition = prix effectivement versé + charges et indemnités bénéficiant au vendeur
  • s'il s'agit d'une succession ou d'une donation : prix d'acquisition = valeur retenue pour déterminer les droits de succession ou de donation.

Le prix d’acquisition est égal au prix stipulé dans l’acte et peut être majoré des frais suivants :

Types de frais

Informations complémentaires

Les frais d’acquisition

Ces frais correspondent notamment aux honoraires du notaire et aux frais de timbres. Pour une acquisition à titre onéreux, ils peuvent être retenus pour une valeur forfaitaire égale à 7,5% du prix d'achat.

Les dépenses de travaux

Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition.

Pour être pris en compte, les deux conditions suivantes doivent être respectées :

  • il doit s'agir de travaux relativement importants (construction, agrandissement, amélioration, etc.). Les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint) ne sont pas prises en compte.
  • La dépense n’a pas déjà été prise en compte pour le calcul de l'IR.

Ces travaux peuvent également être retenus pour une valeur forfaitaire égale à 15% du prix d’acquisition. Si la vente du bien intervient plus de 5 ans après son achat, aucune pièce justificative ne sera à fournir. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent être réclamés aux contribuables concernés.

Les frais de voirie, réseaux et distribution

Ces frais s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir. Les frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain rentrent notamment dans cette catégorie.


Abattements

La plus-value brute fait l’objet d’un abattement pour durée de détention.

Régime applicable aux cessions intervenues avant le 1er février 2012

Le contribuable bénéficiait de deux types d’abattement :

  • l’abattement prenant en compte la durée de détention : 10 % par an au-delà de la 5ème année de possession (d’où une exonération au bout de 15 ans). L’abattement se calculait par période de 12 mois (les fractions d’années ne sont pas prises en compte),
  • l’abattement fixe de 1.000 € pour chaque cession réalisée.

Régime applicable aux cessions intervenues entre le 1er février 2012 et le 31 août 2013

La loi de finances pour 2012 à réformer le régime des abattements applicables sur les plus-values de cession d’immeubles. L’abattement fixe de 1.000 € est supprimé et l’abattement pour durée de détention est davantage étendu dans le temps :

  • 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année,
  • 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17ème année,
  • 8% pour chaque année de détention au-delà de la 24ème année.

La plus-value est donc totalement exonérée au bout de 30 ans de détention.

Régime applicable aux cessions intervenues à compter du 1er septembre 2013

Terrains à bâtir : idem régime précédent

Autres biens immobiliers : Abattement pour durée de détention (IR)=

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e 
  • 4 % au terme de la 22e année de détention (soit une exonération d’IR au bout de 22 ans).

Taux d’imposition à l’IR : 19%

Attention : Pour les prélèvements sociaux, exonération toujours au bout de 30 ans.

L'abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e 
  • 1,60 % pour la 22e année de détention 
  • 9 % au-delà de la 22e.

Abattement exceptionnel de 25% :

Pour toute cession immobilière (à l'exclusion des terrains à bâtir) entre 1er septembre 2013 et le 31 décembre 2016 (sous réserve de la signature d'une promesse de vente au plus tard le 31 décembre 2014) : abattement exceptionnel de 25% (assis sur la plus value nette après abattement pour durée de détention). L'abattement concerne l'IR, les prélèvements sociaux et la surtaxe.

Imposition de la plus-value

Une imposition au taux proportionnel de 19%

Le fait générateur de l’imposition est constitué par l’acte de cession.

La plus-value sur cession d’immeuble n’est pas soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Elle est imposée à un taux proportionnel de 19 %  majoré de 15,5 % de prélèvements sociaux, soit une imposition globale de 34,5%.

Les prélèvements sociaux sont passés de 12,3% à 13,5% au 1er octobre 2011, puis à 15,5% depuis le 1er juillet 2012.

Aucune imputation des moins-values n’est possible en ce qui concerne les immeubles.

Surtaxe pour les plus-values importantes depuis 2013

Les plus-values imposables qui excédent 50.000 € sont imposables à compter de 2013 à une surtaxe.

Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Montant total de la plus-value imposable

Montant de la taxe

 

De 50.001 € à 60.000 €

2 % PV – (60.000 – PV) x 1/20

De 60.001 € à 100.000 €

2 % PV

De 100.001 € à 110.000 €

3 % PV – (110.000 – PV) x 1/10

De 110.001 € à 150.000 €

3 % PV

De 150.001 € à 160.000 €

4 % PV – (160.000 – PV) x 15/100

De 160.001 € à 200.000 €

4 % PV

De 200.001 € à 210.000 €

5 % PV – (210.000 – PV) x 20/100

De 210.001 € à 250.000 €

5 % PV

De 250.001 € à 260.000 €

6 % PV – (260.000 – PV) x 25/100

Supérieur à 260.000 €

6 % PV

Légende :

PV : Montant total de la plus-value imposable

Les cessions suivantes sont exonérées de la surtaxe :

  • les ventes exonérées d'impôt sur les plus-values,
  • les ventes portant sur les terrains à bâtir,
  • les ventes signées en 2013 pour lesquelles une promesse de vente a été enregistrée avant le 7 décembre 2012.

Obligations déclaratives et paiement

Le notaire chargé de la vente effectue les démarches auprès de l'administration fiscale :

  • il calcule la plus-value imposable et le montant de l'impôt à payer,
  • il établit la déclaration (n°2048-IMM),
  • il effectue le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Le contribuable doit indiquer sur sa déclaration de revenus, le montant de la plus-value déclarée par le notaire.

Exemple

Un particulier cède sa résidence secondaire pour 300.000 €. Il avait acquis ce bien le 2 avril 2002 pour 170.000 €.

Les travaux ont été réalisés en 2005 pour la réfection totale du toit (coût des travaux selon factures : 23.000 €).

Calculer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux selon que la cession est lieue :

  • le 17 août 2013 
  • le 17 août 2014

Cession le 17 août 2013

Les travaux peuvent également être évalués sur une base forfaitaire de 170.000 x 15% = 25.500 €, ce qui est plus intéressant que le montant réel (23.000 €).

De 2002 à 2013, on compte 11 périodes de 12 mois, soit un taux d’abattement de 12% (soit 6 ans au-delà de la 5ème année x 2%).

Prix de cession

300 000

Prix d'acquisition

-170 000

Frais d'acquisition (forfait = 7,5% x 170.000)

-12 750

Majoration pour travaux (forfait de 15%)

-25 500

Plus-value brute

91 750

Abattement pour durée de détention : 12% x 91.750

11 010

Plus-value imposable

80 740

IR = 80.740 x 19%

15 341

Prélèvements sociaux = 80.740 x 15,5%

12 515

IR + Prélèvements sociaux =

27 855

Cession le 17 août 2014

On repart de la même plus-value brute soit 91.750 €.

De 2002 à 2014, on compte 12 périodes de 12 mois, soit un taux d’abattement de 42% (soit 7 ans au-delà de la 5ème année x 6%).

Calcul de l'impôt sur le revenu

Plus-value brute

91 750

Abattement pour durée de détention : 42% x 91.750

38 535

Solde

53 215

Abattement exceptionnel 25% x 53 215

13 304

PV imposable

39 911

IR = 39.911 x 19%

7 583


Calcul des prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, on compte 7 années à 1,65% soit un taux d'abattement de 11,55%

Plus-value brute

91 750

Abattement pour durée de détention : 11,55% x 91.750

10.597

Solde

81 153

Abattement exceptionnel 25% x 81 153

20 288

PV imposable

60 865

IR = 60 865 x 15,5%

9 434

Les cessions de biens meubles

Les biens imposables

L’imposition des biens meubles au titre des plus-values des particuliers est assez rare.

En effet, les plus-values sur cessions des droits sociaux et les plus-values immobilières relèvent d’un régime particulier.

Les plus-values sur biens meubles constatées dans le cadre d'une activité professionnelle, relève du régime des plus-values professionnelles.

En conséquence, sont concernés par l'imposition des plus-values sur biens meubles réalisées par des particuliers :

  • certains navires de plaisance,
  • les chevaux de course ou de sport appartenant à des propriétaires qui interviennent dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé,
  • les vins ou eaux-de-vie reçus en paiement de fermages et que le propriétaire revend après vieillissement. Toutefois, si ces ventes sont habituelles et portent sur des montants importants, elles ne relèvent pas du régime des plus-values, mais constituent une activité imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Cas particulier des métaux précieux, bijoux, objets d'art, de collection ou d'antiquité (BOI-RPPM-PVBMC-10-20120912 § 70)

Les plus-values sur cessions de métaux précieux, bijoux, objets d'art, de collection ou d'antiquité sont imposées selon des modalités qui peuvent varier en fonction du lieu de situation du bien cédé.

Lorsque le bien cédé se situe dans un Etat de l'Union européenne, la cession est de plein droit soumises à la taxe forfaitaire sur les objets précieux. Le cédant a la faculté d'exercer l'option prévue à l'article 150 VL du CGI  pour le régime d'imposition des plus-values sur biens meubles (BOI-RPPM-PVBMC-20-20).

Lorsque le bien cédé se situe dans un Etat tiers à l'Union Européenne, la plus-value réalisée est imposable de plein droit selon le régime des plus-values sur biens meubles.

Les biens exonérés

Sont exonérés, les biens meubles suivants :

  • les meubles meublants, appareils ménagers et automobiles,
  • les biens meubles autres que les métaux précieux, dont le prix de cession est inférieur ou égal à 5.000 €,
  • les biens possédés depuis plus de 12 ans.

La détermination de la plus-value

La plus-value imposable est obtenue par le calcul suivant :

Plus-value imposable = (prix de cession - prix d’acquisition) - Abattement

Le prix d'acquisition peut être majoré des éléments suivants :

  • Les frais d'acquisition : ils ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel. Aucune évaluation forfaitaire n'est prévue. En revanche, comme en matière immobilière, les droits de mutation à titre gratuit peuvent être retenus.
  • Les frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles, pour leur montant réel et à condition que le contribuable puisse les justifier.

Les frais d'entretien (par exemple, l'assurance d'un cheval de course) ne peuvent pas être ajoutés au prix d'acquisition.

Un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 2ème année est applicable. La plus-value est donc définitivement exonérée d'impôt au bout de 12 ans.

Les moins-values ne peuvent pas être prises en compte. Aucune imputation n'est possible.

Imposition et déclaration

Les plus-values sont imposables au taux proportionnel de 19 %, majoré des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5% (taux applicable depuis le 1er juillet 2012, le taux était de 13,5% au préalable).

Une déclaration doit être réalisée, conformément à un modèle établi par l'administration par le cédant ou son mandataire. Elle doit être déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la cession. L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est versé lors du dépôt de la déclaration. Lorsque la cession ne donne pas lieu à imposition, aucune déclaration n'est à déposer.

Le montant de la plus-value imposable doit être porté sur la déclaration d'ensemble des revenus (n°2042).

Les cessions de droits sociaux et de valeurs mobilières

Après de nombreuses discussions et modifications, notamment du fait de la révolte « des pigeons », la réforme des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux a été définitivement adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2013. Cette réforme s’inscrit dans la politique d’alignement de la fiscalité du capital sur celle du travail.

Les opérations concernées

Les opérations suivantes sont imposables :

  • les transactions effectuées sur une bourse française ou étrangère,
  • les cessions effectuées entre particuliers (ventes, apports en société, échanges de titres, partages autres que des successions).

Les principaux titres concernés sont les suivants :

  • les valeurs mobilières (actions, obligations et autres titres d'emprunt négociables, etc.),
  • les droits sociaux (actions et parts de sociétés sauf les titres de certaines sociétés immobilières),
  • les titres de sociétés dont l'actif est en majorité composé de valeurs mobilières (les SICAV notamment).
  • les droits portant sur les valeurs mobilières ou les droits sociaux (usufruit et nu-propriété).

Sont notamment exonérées sous conditions, les plus-values réalisées sur les titres suivants :

  • les titres figurant sur un PEA
  • les titres acquis dans le cadre de l'épargne salariale,
  • les titres vendus au sein d'un groupe familial,
  • les titres des jeunes entreprises innovantes (JEI).

Le calcul de la plus-value imposable

La plus ou moins value de cession est obtenue en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d'achat.

Le prix de cession est évalué :

  • au cours auquel la vente a été effectuée s'il s'agit d'une cession en bourse,
  • ou au montant indiqué dans l'acte s'il s'agit d'une vente de gré à gré.

Les frais liés à la vente peuvent être déduits (par exemple, les taxes sur les opérations en bourse).

Le prix d'achat est évalué au cours auquel les titres ont été acquis. Le prix est augmenté des frais d'acquisition comme les honoraires d'experts et les droits d'enregistrement).

Les moins-values de cession peuvent être déduites, sous certaines conditions, des plus-values de même nature, réalisées la même année et les 10 années suivantes.

Le régime applicable en 2012

Le régime de droit commun

Le PLF 2013 initial prévoyait une incorporation dans le barème de l’IR, des plus-values réalisées dès 2012. Cette disposition ayant été reportée aux plus-values réalisées en 2013, un régime transitoire est instauré pour les plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux réalisées en 2012. 

Ces plus-values seront imposées au taux forfaitaire de 24%, au lieu de 19% pour les plus-values réalisées avant 2012. Ce taux de 24% est réduit à 16% pour les plus-values réalisées en Guadeloupe, Martinique et La Réunion, et 14% pour la Guyane. Ces taux réduits sont supprimés pour les plus-values réalisées à compter de 2013.

Les plus-values sont également soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% depuis le 1er juillet 2012 (contre 13,5% avant cette date).

Le régime des entrepreneurs

Les entrepreneurs cédant les titres de leur société bénéficient d’un régime de faveur. Les plus-values de cession des titres réalisées par les entrepreneurs à compter de 2012 (régime applicable également en 2013 et au-delà) peuvent être imposées au taux forfaitaire de 19%, sur option du contribuable et sous réserve de remplir les conditions prévues à l’article 885 O du CGI.

Font notamment parties des conditions :

  • l’exercice continue par la société d’une activité opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) pendant 10 ans,
  • la détention des titres de manière continue au cours des 5 années précédant la cession,
  • le contribuable doit détenir une participation continue pendant 2 ans au moins de 10% des droits de vote ou des droits dans les bénéfices au cours des 10 années précédant la cession (et 2% au moins au jours de la cession),
  • le contribuable doit avoir exercé une fonction de direction ou une activité salariée dans la société concernée, de manière continue au cours des 5 années précédant la cession,
  • l’exercice de la fonction doit lui procurer plus de 50% de ces revenus. 

Le régime des dirigeants partant à la retraite

Les plus et moins-values de cession de titres ou droits de petites et moyennes entreprises européennes réalisées par leurs dirigeants en vue de leur départ à la retraite bénéficient, sous certaines conditions, d'un abattement égal à 1/3 par année de détention des titres cédés et applicable dès la fin de la 6e année. Ces dispositions s'appliquent pour les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2017 (loi 2012-1509 du 29 décembre 2012). L'abattement s'élève à :

  • 1/3 lorsque les titres ou droits cédés ont été détenus plus de 6 ans révolus et moins de 7 ans,
  • 2/3 lorsque les titres ou droits cédés ont été détenus plus de 7 ans révolus et moins de 8 ans,
  • 100 % lorsque les titres ou droits cédés ont été détenus plus de 8 ans révolus.

Le régime applicable en 2013

Les plus-values réalisées par les particuliers sur les valeurs mobilières et droits sociaux à compter du 1er janvier 2013 seront soumises au barème de l’impôt sur le revenu. Néanmoins la réforme prévue par la loi de finances pour 2013 a elle-même été abrogée à l'été 2013 par une nouvelle loi modifiant le taux d'abattement pour durée de détention. Le projet de loi de finances pour 2013 à ce sujet ne sera donc jamais appliqué.

Régime de droit commun

Les plus-values réalisées par les particuliers sur les valeurs mobilières et droits sociaux à compter du 1er janvier 2013 seront soumises au barème de l’impôt sur le revenu. Ils ne bénéficieront plus du taux forfaitaire de 24%.

Les plus-values sont imposables au barème avec des abattements accentués en fonction de la durée de détention. Taux des abattements :

  • pas d’abattement en cas de cession de moins de deux ans après l’acquisition du titre,
  • 50 % d’abattement entre deux et moins de huit ans de détention, 
  • 65 % d’abattement à compter de huit ans de détention.

La durée de détention commence à courir à la date d’acquisition des titres.

Les prélèvements sociaux sont cependant calculés sur la plus-value brute (CSG déductible de 5,1% pour l’an prochain).

Régime incitatif (à compter des gains réalisés en 2014)

Ce régime bénéficie d’abattements majorés, favorisant la création d’entreprise et la prise de risque élevée dans les cas suivants :

  • pour les régimes d’exonération existant aujourd’hui : plus-value en cas de départ à la retraite du dirigeant, JEI (jeunes entreprises innovantes), cessions intrafamiliales,
  • cession de titres de PME de moins de 10 ans.

Taux des abattements :

  • pas d’abattement en cas de cession moins d’un an après l’acquisition du titre,
  • 50 % d’abattement entre un et moins de quatre ans de détention,
  • 65 % d’abattement entre quatre et moins de huit ans de détention,
  • 85 % d’abattement à compter de huit ans de détention.

Par ailleurs, pour que la simplification du régime fiscal ne pénalise pas les chefs de petites entreprises qui partent à la retraite, un abattement de 500.000 euros est pratiqué sur le montant de leur plus-value avant application des abattements renforcés.

Exemple

M. et Mme Ralph sont mariés et possèdent chacun un portefeuille d’actions.

Ils ont réalisé au cours de l’année, les cessions suivantes :

  • M. Ralph : 17.500 € d’actions (acquises en février 2000 pour 15.000 €)
  • Mme Ralph : 14.000 € d’actions (acquises en avril 2009 pour 13.000 €).

QUESTION

Déterminer le régime d’imposition de la plus-value suivant que les cessions soient réalisées en septembre 2012 ou septembre 2016.

Cession en septembre 2012

Plus-value imposable M. Ralph : 17.500 - 15.000 = 2.500 €

Plus-value imposable Mme Ralph : 14.000 - 13.000 = 1.000 €

Soit 3.500 € de plus-value en tout.

IR = 3.500 x 24% = 840 €

Prélèvements sociaux = 3.500 x 15,5% = 543 € (aucune CSG n'est déductible).

Cession en septembre 2016

Plus-value de M. Ralph :

Durée de détention : avril 2000 à septembre 2016 soit 16 ans.

Abattement de 65% (plus de 8 ans de détention).

Abattement = 2.500 x 65% = 1.625 €

Plus-value soumise au barème progressif de l'IR = 2.500 - 1.625 = 875 €

Prélèvements sociaux = 2.500 x 15,5% = 388 € dont CSG déductible = 2.500 x 5,1% = 128 € (déductible de l'IR 2017 sur les revenus de 2016).

Plus-value de Mme Ralph :

Durée de détention : de mai 2009 à septembre 2016

Abattement de 50% (6 ans de détention).

Abattement = 1.000 x 50% = 500 €

Plus-value soumise au barème progressif de l'IR = 1.000 - 500 = 500 €

Prélèvements sociaux = 1.000 x 15,5% = 155 € dont CSG déductible = 1.000 x 5,1% = 51 € (déductible de l'IR 2017 sur les revenus de 2016).

Les moins values

Dans une décision du 12 novembre 2015, le Conseil d'Etat a censuré la doctrine administrative prévoyant l'application de l'abattement pour durée de détention aux moins-values sur valeurs mobilières. L'administration a modifié le Bofip afin de prendre en considération cette décision.

Exemple : moins-value de 15.000 € constatée en 2014.

En 2015, le contribuable réalise une plus-value de 40.000 € (titres détenus depuis plus de 8 ans).

La moins-value de 15.000 € s'impute sur la plus-value brute de 40.000 €, soit une plus-value, après imputation, de 25.000 €. On applique à cette dernière un abattement de 65%, d'où une plus-value imposable à l'IR de 8.750 €.

L'abattement pour durée de détention n'est pas applicable pour les prélèvements sociaux (base : 25.000 €).