Le crowdfunding immobilier

PATRIMOINE IMMOBILIER
Fiche pratique

Le crowdfunding est un terme anglais pour désigner le « financement participatif ». Littéralement le terme « crowd » signifie la foule, et « funding » le financement. Le concept se décline en plusieurs formes, dont le crowdfunding immobilier.

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Le crowdfunding est un terme anglais pour désigner le « financement participatif ».

Littéralement le terme « crowd » signifie la foule, et « funding » le financement.

Le concept se décline en plusieurs formes, dont le crowdfunding immobilier.

C’est une méthode de financement par le public, via des plates-formes dédiées. Le processus de désintermédiation permet à un grand nombre de personnes, de participer à l’élaboration d’un projet, financièrement parlant.

De quoi s’agit-il ?

Le crowdfunding se positionne comme une réelle alternative aux outils de financement traditionnels.

Il offre la possibilité de « lever des fonds » dans le but de la réalisation d’un projet.

Une activité réglementée

Elle est soumise à la réglementation bancaire et financière. Une ordonnance du 1ier octobre 2014 en précise le contour.

Comment ça marche ?

Le crowdfunding immobilier permet à une personne, de participer au financement d’un projet de construction.

C’est une manière de financer des opérations de promotions immobilières grâce à l’investissement de particuliers.

Les porteurs de projets immobiliers peuvent ainsi lever des fonds auprès d'un large panel d'investisseurs.

Le financement d’un projet de promotion immobilière est sur une durée d’environ 18 à 24 mois.

Il se pose en moyen d’investir autrement dans la pierre, tout en y retrouvant l’idée même du crowdfunding, qui est un financement par la foule. En d’autres termes, des particuliers se mettent en groupe pour participer à un investissement immobilier. Ils prêtent ensemble.

Dans les principes

Dans le domaine immobilier, c’est mettre en relation deux acteurs :

  • L’opérateur immobilier, le promoteur qui opte pour ce moyen de financement concernant son projet
  • Les investisseurs intéressés les « crowdfunders ».

Le processus

La mise en relation se fait par l’intermédiaire d’une plate-forme.

Dans un premier temps, l’investisseur choisit la plateforme. Puis il s’y inscrit, et décide du programme qu’il souhaite financer.

La plate-forme qui au préalable a retenu le projet de l’opérateur immobilier, va l’ouvrir aux investisseurs éventuellement intéressés.

Les deux intervenants se lient par un contrat de créance, puisque le porteur du projet immobilier émet un emprunt obligataire qui est souscrit par l’investisseur.

Les contributions financières sont faites, et lorsque la somme totale souhaitée par le promoteur est atteinte, le projet immobilier démarre.

Au terme, souvent entre 12 et 24 mois, les sommes investies sont remboursées avec en plus les intérêts.

Le capital majoré du bénéfice vient en contrepartie de la mise à disposition de la somme au départ.

A l’achèvement du projet (la construction par exemple ou des travaux), la somme investie est remboursée.

Ce type de financement ne remplace pas le crédit immobilier « classique » des établissements prêteurs.

Il vient en appui, au départ pour permettre de financer les fonds propres du porteur du projet immobilier. C’est le créateur de trésorerie.

Les caractéristiques

Il permet à la fois d’investir dans la pierre, sans en avoir la gestion et ses contraintes.

Investissement accessible

Le ticket d’entrée est plus accessible que pour l’achat d’un bien immobilier en direct.

Le montant d’investissement minimum est souvent modéré ou faible. Cet investissement est de l’ordre de la centaine au millier d’euros.

Court terme

Le crowdfunding est un placement sur une durée entre 6 et 24 mois. L’immobilier en direct pour sa part est un placement long terme.

Rendement

Le rapport rentabilité/temps est marqué par une rentabilité sur un investissement à court terme.

En moyenne, le rendement peut être de l’ordre de 8 à 12du montant investi.

Type de projets

Les projets immobiliers font la part belle au logement résidentiel.

Pour autant tout type d’opérations de promotion immobilière est proposable, de la construction, réhabilitation, ou aménagement.

Majoritairement il s’agit d’immobilier résidentiel traditionnel.

Pour rappel, c’est la plate-forme en ligne qui sélectionne les programmes immobiliers qu’elle souhaite voir figurer, pour être proposés aux investisseurs.

Des inconvénients

Le crowdfunding immobilier peut comporter un certain nombre de risques. Ils sont à prendre en compte avant toute démarche.

Risques financiers

Cet investissement comporte à la fois un risque de non-remboursement et de perte en capital, et les intérêts escomptés.

Pertes possibles pour l’investisseur de la totalité du capital investi. Il peut arriver que la perte soit potentiellement supérieure au montant investi, en fonction de la forme juridique du promoteur.

En fonction de la structure juridique, elle engage ou pas les investisseurs indéfiniment et solidairement vis-à-vis des dettes du promoteur.

Comme tout projet immobilier, des aléas pendant la construction du bien sont possibles, délais de délivrance du bien, retard, intempéries….

La qualité du promoteur et la viabilité du projet sont à prendre en compte.

Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet.

Le choix de la plateforme importe. Elle est agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Les frais

Il existe également des différences en termes de frais (de gestion, d’entrée ou de sortie).

En général, le crowdfunding immobilier ne comporte pas de frais de sortie.

Fiscalité

Les plus-values réalisées sont soumises à la flat tax de 30% ou PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) qui se décompose entre les PS (Prélèvement Sociaux) pour 17,2% et les impôts pour 12,8%.

A noter que les titres n’entrent pas dans l’assiette du calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).