Occupation temporaire d'un logement et exonération de plus-value immobilière

Jurisprudence Métiers du fiscaliste

Cour de cassation du , arrêt n°17NT01410

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Contexte de l'affaire

CAA Nantes 29 octobre 2018 17NT01410

La cession de sa résidence principale permet de bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière ('article 150 U-II du code général des impôts), concernant à la fois l'impôt sur le revenu (prélèvement forfaitaire de 19%) et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (17,2%).

La résidence principale s'entend de la résidence effective du contribuable, où il réside habituellement pendant la majeure partie du temps. Ainsi, l'administration exige que le logement soit occupé durant un certain laps de temps. Une occupation temporaire ne permet pas de bénéficier du régime de faveur.

En l'espèce, des époux firent l'acquisition d'un terrain en indivision et obtinrent un permis de construire le 16 juillet 2009. Avant la déclaration d'achèvement des travaux de construction le 30 juin 2010, ils donnèrent mandat à un notaire pour vendre la maison en construction le 7 avril 2010. Ils emménagèrent dans celle-ci le 22 juin 2010, puis la cédèrent le 22 octobre 2010. Ils firent l'acquisition d'une autre maison le 15 novembre 2010, s'y installèrent en avril 2011 et la cédèrent en novembre de la même année.

Lors d'un contrôle fiscal, l'administration remit en cause le bénéfice de l'exonération d'impôt sur les plus-values réalisées lors des deux cessions, au motif que les logements ne présentaient pas le caractère d'une résidence principale. En effet, pour le service, leur durée d'occupation était trop courte.

La Cour administrative d'appel de Nantes, donne raison à l'administration car les occupations temporaires, successivement pendant une période de quatre mois et une autre de sept mois et demi, n'ont pu suffire à conférer à chaque bien immobilier le caractère d'une résidence principale. En outre, elle considère que  la taxe d'habitation et les deux factures d'eau invoquées par les requérants concernent un bien autre que ceux en litige.

Extraits de l'arrêt

5. D'une part, M. et Mme F...ont acquis un terrain de 607 m2 en indivision, situé sur le territoire de la commune de Pont-de-Buis-les-Quimerc'h, et obtenu un permis de construire le 16 juillet 2009. Avant la déclaration d'achèvement des travaux de construction le 30 juin 2010, ils ont donné mandat à un notaire de Daoulas pour vendre la maison en construction le 7 avril 2010. Ils ont emménagé dans la maison d'habitation le 22 juin 2010, puis vendu ce bien le 22 octobre 2010. D'autre part, les intéressés ont acquis une maison d'habitation à Rosnoen le 15 novembre 2010 et obtenu un permis de construire d'agrandissement délivré le 31 décembre 2010. Ils y ont emménagé au début du mois d'avril 2011 et vendu ce bien le 15 novembre 2011. Dans ces conditions, les occupations temporaires par M. et MmeF..., successivement pendant une période de quatre mois et une autre de sept mois et demi, n'ont pu suffire à conférer à chaque bien immobilier le caractère d'une résidence principale au sens des dispositions de l'article 150 U du code général des impôts. La requérante ne peut pas se prévaloir de l'existence de la taxe d'habitation et de deux factures d'eau qui concernent un bien autre que ceux qui sont en litige. La facture d'électricité correspond à une période d'abonnement du 23 juin au 6 août 2010, soit pendant une des deux périodes d'occupation temporaire. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a pu en déduire que la plus-value réalisée lors de chaque cession des biens ne pouvait bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus-value relative à la cession de la résidence principale des cédants en application du 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts, alors même qu'ils n'étaient pas marchands de biens et n'avaient aucune intention spéculative.
En ce qui concerne l'interprétation administrative de la loi fiscale :
6. Il y a lieu d'adopter les motifs par lesquels le tribunal administratif de Rennes a écarté à bon droit les moyens, invoqués sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, et tirés de la méconnaissance du point 61 de l'instruction 8 M-3-12 du 17 avril 2012 et du point 450 du BOI RFPI-PVI-10-40-30 du 1er octobre 2012.

Cour de cassation du , arrêt n°17NT01410

Commentaire de LégiFiscal

Dans d'autres affaires, des Cours administratives d'appel ont pu considérer qu'une occupation brève d'un logement ne remet pas en cause l'exonération de plus-value (CAA Marseille 3 novembre 2017 n°16MA01155, CAA Paris 21 février 2018 n°17PA00527).

On peut considérer qu'en l'espèce, la Cour, outre la brièveté de l'occupation, a reproché aux requérants de ne pas avoir apporté suffisamment d'éléments de preuve (factures d'électricité ou d'eau, taxe d'habitation...)