Contexte de l'affaire ¶

CAA Lyon 5 juin 2018 n°17LY00630 ¶

La plus-value immobilière des particuliers brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, majoré:

- des frais d'acquisition à titre gratuit (droits de mutation, honoraires du notaire, frais de timbre...) ou à titre onéreux (droits d'enregistrement, honoraires du notaire, commissions versées à des intermédiaires...), pouvant être fixés forfaitairement à 7,5%,

- et des travaux de reconstruction, de construction, d'agrandissement et d'amélioration qui n'ont pas été pris en compte dans le calcul des revenus fonciers

Ces travaux peuvent être être fixés forfaitairement à 15% du prix d'acquisition dès lors que le contribuable cède l'immeuble plus de 5 ans après son acquisition ou être pris pour leur montant réel. Dans ce dernier cas, il faut justifier leur existence et leur montant.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique lorsqu'une SCI translucide cède un bien immobilier. Dans ce cas, les associés sont imposés sur la quote-part de plus-value leur revenant.

En l'espèce, une SCI avait cédé un terrain à bâtir sur lequel avait été construit un chalet. La société avait acquis le chalet en 1992 et lui avait adjoint une parcelle acquise le 15 mai 2002.

Lors de la cession de cet ensemble immobilier, la SCI réalisa une plus-value immobilière et l'administration refusa l'application du forfait de 15%.

Ainsi, l'administration fit valoir que le chalet était, lors de son acquisition, destiné à la démolition et à la reconstruction. Elle signala également, que dans l'acte de cession, la SCI déclarait avoir obtenu un permis de démolir le tènement existant et un permis de construire délivré le 29 décembre 2010 dont elle demanda le transfert au nouvel acquéreur qui devait se charger des travaux de démolition. Par ailleurs, dans l'acte de cession, le vendeur précisait qu'il n'avait pas effectué sur le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire ou une déclaration préalable.

Le contribuable se prévalait d'une doctrine administrative disposant que " lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 % sans avoir à démontrer la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés et l'impossibilité de fournir des justificatifs "

La Cour administrative d'appel donne raison à l'administration, signalant que la doctrine invoquée ne comporte aucune interprétation différente de la loi fiscale.

Extraits de l'arrêt ¶

9. Si M. F... soutient qu'en application du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts, il est en droit de bénéficier d'une majoration pour travaux égale à 15 % du prix d'acquisition du chalet acquis en 1992 par la SCI, l'administration fiscale fait valoir que lors de son acquisition, le chalet était destiné à la démolition et à la reconstruction. Elle fait, en outre valoir, que dans l'acte de cession du 18 mai 2012, la SCI vendeur déclare avoir obtenu un permis de démolir le tènement existant et un permis de construire délivré le 29 décembre 2010 dont elle a demandé le transfert au nouvel acquéreur qui se chargera des travaux de démolition. En outre, dans l'acte de cession, le vendeur précise, d'une part, qu'il n'a pas effectué sur le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire ou une déclaration préalable, d'autre part, ne pas avoir réalisé sur l'immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommage-ouvrage dans les dix dernières années, et enfin que le chalet est en attente de liaison au réseau d'eaux pluviales collectif. Par suite, M. F... n'est pas fondé à demander pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d'un terrain à bâtir supportant une construction destinée à la démolition, l'application d'une majoration du prix d'acquisition du chalet de 15 % pour des dépenses de travaux qu'il déclare lui-même ne pas avoir engagées.

En ce qui concerne l'interprétation de la loi fiscale :

10. Aux termes de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales : " Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration. (...) ". Il appartient au juge d'apprécier, au vu du dossier qui lui est soumis par l'administration et le contribuable, si ce dernier est en droit de se prévaloir des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales relatives à la portée d'une instruction publiée.
11. Pour revendiquer l'application de la majoration de 15 % pour travaux sur le prix d'acquisition du bien cédé, M. F... se prévaut, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de l'interprétation du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts ressortant des termes de la doctrine administrative BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°390 et de l'instruction 8-M-05 selon laquelle " lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 % sans avoir à démontrer la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés et l'impossibilité de fournir des justificatifs ". Toutefois, ces termes ne comportant aucune interprétation différente de la loi fiscale de celle appliquée ci-dessus, M. F... n'est pas fondé à se prévaloir de la garantie prévue à l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales.

Cour de cassation du 05 juin 2018, arrêt n°17LY00630

Commentaire de LégiFiscal ¶

Les contribuables croient généralement que l'abattement de 15% s'applique automatiquement lorsqu'un bien immobilier est détenu au moins 5 ans. La Cour administrative d'appel pose des limites à ce principe, dans un cas d'espèce spécifique.