Contexte de l'affaire ¶

CAA Lyon 31 août 2017 n°16LY00099

La plupart des régimes de défiscalisation immobilière (Robien, Scellier, Pinel, Duflot...) sont subordonnés au respect d'un engagement de location qui doit être effectif et continue. L'administration peut se révéler rigoureuse en la matière et le non respect de cet engagement peut entraîner la remise en cause totale de l'avantage fiscal. En outre, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Afin de prendre en compte les périodes de vacance locative, il est admis que le bien soit inoccupé durant 12 mois si le bailleur recherche activement un nouveau locataire.

En l'espèce, des contribuables bénéficiaient de l'amortissement Robien. Suite à une procédure de vérification, l'administration remis en cause l'avantage fiscal, au motif que le logement n'était pas occupé à titre de résidence principale par ses locataires. En effet, si un bail d'habitation avait été conclu, précisant que les locaux étaient loués à titre d'habitation principale et stipulant que le preneur devait élire domicile dans les lieux loués, les locataires n'avaient pas occupé effectivement le bien à titre principal.

Après avoir été débouté par le Tribunal administratif de Grenoble, les requérants firent valoir devant la Cour administrative d'appel que la violation des conditions du bail n'étaient pas de leur fait et qu'ils n'avaient commis aucune négligence.

Leur argumentaire est rejeté par la Cour,qui considère que l'engagement de location n'a pas été respecté.

Extraits de l'arrêt ¶

2. Considérant qu'aux termes de l'article 31 du code général des impôts : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : (...) h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. (...) Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que le bénéfice de l'avantage fiscal qu'elles prévoient est subordonné à la condition que le locataire fasse effectivement du logement qui lui est loué par le contribuable son habitation principale ; que, lorsque cette condition n'est pas remplie, il n'y a pas lieu pour l'administration de démontrer une négligence ou une fraude du contribuable pour remettre en cause le bénéfice de cet avantage fiscal ; 

3. Considérant qu'au cours de l'année 2008, M. et Mme C...ont acquis en l'état futur d'achèvement un bien immobilier comprenant un appartement, une cave, un garage et un parking extérieur, à Villard-de-Lans ; que le bien a été mis en location par un contrat de bail à compter du 29 avril 2009 ; que si le contrat conclu entre M. et Mme C...et leurs locataires précise que les locaux sont loués à titre d'habitation principale et stipule que le preneur doit élire domicile dans les lieux loués, il est constant que les locataires n'ont pas occupé effectivement le bien à titre de résidence principale ; qu'ainsi, et alors même que la violation des conditions du bail ne serait pas le fait des requérants et que ces derniers n'auraient commis aucune négligence, c'est à bon droit qu'en application des dispositions précitées du h) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, l'administration fiscale a remis en cause les déductions d'amortissement appliquées par M. et Mme C...sur leurs déclarations d'impôt sur le revenu au titre des années 2009, 2010 et 2011 ; 

Cour de cassation du 31 août 2017, arrêt n°16LY00099

Commentaire de LégiFiscal ¶

Pour la Cour administrative d'appel de Lyon, l'engagement de location doit être effectif et le logement doit être occupé par les locataires à titre de résidence principale. Le fait de signer un bail d'habitation ne saurait être suffisant, si le preneur n'occupe pas effectivement le bien, même au dépens du contribuable.

 Ainsi, la Cour a une lecture purement matérielle objective des conditions d'application de la loi Robien, qui ne prend en compte ni la bonne foi du bénéficiaire, ni son absence de négligence. Celui-ci doit ainsi faire preuve de diligence pour savoir si son logement est occupé.

 Cette solution peut être transposée aux autres régimes de défiscalisation comme la loi Scellier et Pinel, qui exigent le respect d'un engagement de location.