SCI patrimoniale ou marchand de biens ?
Contexte de l'affaire
La SCI (Société Civile Immobilière) Le domaine des roches, demande au tribunal :
- La décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie, et rappels de taxe sur la valeur ajoutée
Une promesse de vente avait été initialement consentie à une autre SCI puis transférée aux associés de la SCI Le domaine des roches M. et Mme D, avant d'être finalement cédée par ces derniers à ladite SCI.
L’objet social de la SCI est l'acquisition et la gestion de biens immobiliers.
Le 17 août 2016, la SCI acquiert pour un prix de 675 000 €, un ensemble immobilier constitué d'une maison d'habitation et d'une construction légère implantées sur un terrain d'une surface de 6 143 m².
Après une vérification de comptabilité :
- L'administration a requalifié ces opérations en activité de marchand de biens
- A soumis la société à l’IS (Impôt sur les Sociétés) et à la TVA
- Les associés sont imposés au titre des revenus distribués.
Le terrain avait fait l'objet d'un permis d'aménager, lui aussi transféré à la SCI.
La SCI a procédé au lotissement et à la viabilisation de 6 lots, dont 5 lots destinés à l'habitation et un lot destiné à recevoir la voirie du lotissement.
Les 5 lots destinés à la construction sont revendus entre le 19 octobre 2017 et le 7 septembre 2018.
En 2018, la SCI a procédé à la revente de deux autres lots, non viabilisés, en tant que terrains à bâtir.
Le prix total des ventes s'est élevé à 1 020 700 €.
Les 7 terrains vendus représentant une superficie de 3 579 m².
La maison d'habitation a été rénovée et divisée en 7 appartements donnés en location.
A la suite d'une vérification de comptabilité l'administration a considéré qu'elle s'était comportée comme un marchand de biens. Elle a donc soumis les opérations de revente, à l'impôt sur les sociétés, et à la taxe sur la valeur ajoutée.
La SCI fait valoir qu'elle n'a agi que dans le cadre d'une simple gestion patrimoniale, conformément à son objet social.
Pour la qualification de marchand de biens :
A cela une double condition
- Les opérations procèdent d'une intention spéculative, recherchée à la date d'acquisition des immeubles et non à la date de leur cession.
- Présentent un caractère habituel, s'appréciant en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence.
Pour la SCI l'acquisition faite en 2017 n'avait pour but, que la réhabilitation de la maison d'habitation et sa division en sept appartements destinés à la location.
Elle rappelle qu'elle a supporté, des droits d'enregistrement de droit commun, n'ayant souscrit aucun engagement de revendre le bien.
Donc l'opération d'acquisition d'un immeuble en vue de le donner en location, après les travaux de rénovation et sa division en plusieurs appartements, relève d'une simple gestion patrimoniale.
Caractère habituel de l'activité établi par l’administration :
- La SCI n'a procédé qu'à une seule acquisition.
- Entre le 19 octobre 2017 et le 7 septembre 2018, elle procède à la vente de sept lots de terrains à bâtir, pour une superficie de 3 579 m².
Le délai entre l'acquisition du bien et la première vente, compte tenu des travaux de viabilisation réalisés « apparaît comme bref et le rythme de revente des sept lots, qui a eu lieu sur une période de moins d'un an, comme rapide. »
L’intention spéculative :
- La revente de terrains à bâtir a été précédée de travaux de viabilisation pour lesquels la SCI avait demandé, avant son acquisition, le transfert du permis de lotir, délivré initialement à une autre SCI, ce qui indique l'intention, de revendre les terrains ainsi viabilisés
- Avec la vente, il y a réalisation d’une plus-value nette significative, même en prenant en compte le coût du crédit immobilier.
Pour la SCI ces reventes servaient à financer l'opération de nature locative, les premières locations n'ayant pu être réalisées qu'en 2020, et un coût mensuel du crédit à régler.
Sur les revenus distribués article 109 du code général des impôts : " Sont considérés comme revenus distribués : / 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital ; () "
Pour les associés il n'y a pas eu de désinvestissement des bénéfices réalisés lors des opérations de revente, le prix de vente a été entièrement affecté au remboursement du prêt contracté pour l'acquisition.
Les associés n'établissent pas que, la SCI aurait mis en réserve les bénéfices.
Décide :
Article 1er : Les requêtes de la SCI Le domaine des roches et de M. et Mme D sont rejetées.
()
Les sept ventes sont réalisées sur une période de moins d'un an, après un délai bref entre l'acquisition et la première vente.
L'intention spéculative est à rechercher dès l'acquisition, pour autant ici, il y a transfert préalable d'autorisation d'urbanisme, rapidité des reventes, importance des plus-values réalisées, proportion du terrain revendu par rapport à l'acquisition initiale.