Travaux de restauration d'un ensemble immobilier : Déductibilité et dissociabilité des dépenses

Contexte de l'affaire

M et Mme A ont acquis le 14 juin 2019 un lot d'un ensemble immobilier. Une association syndicale libre est constituée pour la réalisation de travaux de restauration, à laquelle ils règlent en 2019 la somme de 475 405 €, qu'ils déduisent de leurs revenus fonciers de l'année 2019 générant un déficit foncier (108 442 €).

Pour 2020, ils ont reporté une partie du déficit foncier pour la réalisation des travaux de restauration de l'ensemble immobilier.

L'administration fiscale a remis en cause la déduction de cette somme.

D’où des cotisations pour un montant de 93 122 €.

Leur réclamation rejetée, ils demandent au tribunal, de prononcer la décharge de ces cotisations supplémentaires, en droits et pénalités.

Pour 2020 l'administration fiscale a remis en cause l'existence de ce déficit foncier, et a porté ces revenus fonciers à la somme de 379 335 euros et applique des cotisations supplémentaires.

L'ensemble immobilier au sein duquel M. et Mme A ont acheté un appartement situé au rez-de-chaussée était occupé par un centre de colonie de vacances, et par un lycée.

Pour les travaux de restauration, l'association syndicale libre prévoient que chaque sociétaire supporte le coût des travaux des parties communes au prorata de sa quote-part.

Les requérants se sont acquittés, de la somme de 475 405 euros auprès de l'association syndicale libre pour les travaux réalisés sur les parties privatives et au prorata de leur quote-part concernant les parties communes.

Pour l'administration fiscale les travaux devaient être regardés comme n'étant pas afférents à des locaux d'habitation et correspondaient à des travaux, n'ouvrant pas droit à déduction, et si certains des travaux constituaient des dépenses d'entretien ou de réparation, celles-ci ne pouvaient être dissociées des dépenses relatives aux travaux de construction effectués au sein de l'ensemble immobilier.

Article 31 du CGI (Code Général des Impôts) : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / () b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement () ".

Les dépenses de réparation et d'entretien : dépenses qui correspondent à des travaux de maintien, ou de remise d’un immeuble en bon état, pour un usage normal « sans en modifier la consistance notamment par un agrandissement, ou un changement de l'agencement voire de l'équipement initial. »

Les dépenses d'amélioration : dépenses qui apportent un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté, sans modifier la structure.

Travaux de reconstruction :

Ils créent de nouveaux locaux d'habitation, ou apportent une modification importante au gros œuvre, ou travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, ou des travaux d'agrandissement, qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Pour les travaux d'aménagement interne, « quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable ».

Sur les règles de dissociabilité, ici le tribunal a considéré que les travaux déductibles étaient dissociables des travaux non déductibles, y compris pour les parties communes avec une enveloppe commune et répartie au prorata des quotes-parts.

Ne sont pas déductibles des revenus fonciers les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, les travaux qui, bien que ne présentant pas ces caractères, sont eux-mêmes indissociables de travaux de construction précités.

C’est au contribuable de justifier du caractère déductible de ces charges en produisant des pièces justificatives.

Réalisation :

• Pour les parties communes, travaux de restauration des escaliers et des toitures,
• Pour les parties privatives, travaux de restauration des planchers, pour permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Il n'est pas établi que les autres bâtiments étaient tous affectés à un usage d’habitation, certains ayant été occupés par le lycée.

Les requérants :

• N’établissent pas que les dépenses d'amélioration des parties communes, constituent des dépenses d'amélioration de locaux affectés à l'usage d'habitation.
• Ne permettent d'établir que les travaux relatifs aux escaliers des parties communes seraient dissociables, de ceux relatifs aux murs et façades des parties communes.

Les travaux n’ont pas la même qualification. Certains sont dissociables des travaux d'amélioration de locaux à usage d'habitation et des travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement réalisés au sein de l'ensemble immobilier.

Les requérants établissent que certaines dépenses sont déductibles des revenus fonciers. Ils sont fondés à demander la déduction de ces charges, pour un montant de 277 632 euros, de leurs revenus fonciers de l'année 2019, d'un montant de 366 983 euros.

Quant aux honoraires techniques de maîtrise d'œuvre, ils doivent être déduits des revenus fonciers, pour la part d'entretien et de réparation et d'amélioration de locaux à usage d'habitation.

Décide :

Article 1er : M. et Mme A sont déchargés, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquels ils ont été assujettis au titre de l'année 2019 à concurrence d'une réduction de la base imposable d'un montant de 301 481 euros.

()

Le tribunal a fait partiellement droit à la demande avec une décharge partielle.

La dissociation des dépenses, est un élément important, l’administration peut refuser la déduction de dépenses d'entretien ou d'amélioration si elles sont indissociables des travaux de reconstruction non déductibles.