Contexte de l'affaire ¶

Les contribuables qui cèdent leur résidence principale bénéficient d'une exonération de plus-value immobilière.

La qualification de résidence principale peut poser quelques difficultés, en particulier lorsque le cédant dispose d'un autre logement. Il peut être amené à prouver que l'immeuble cédé constitue sa résidence effective (les utilisations temporaires sont exclues) et habituelle (il doit y résider durant la majeure partie de l'année).

En l'espèce, un couple possédait un logement dans le Calvados, qu'ils ont cédé. Ils occupaient en outre un logement à Paris.

Ils entendaient bénéficier de l'exonération de plus-value sur leur immeuble normand au motif que celui-ci constituait leur résidence principale. Toutefois, cette qualification fut rejetée par l'administration fiscale.

Devant les juges du fond, ils justifiaient l'application de l'exonération en arguant le fait que :

• les consommations d'eau et d'électricité de leur logement parisien diminuaient tandis que celles de l'appartement situé dans le Calvados augmentaient significativement ,

• qu'ils étaient inscrits sur les listes électorales dans le Calvados,

•  qu'ils avaient indiqué dans leurs déclarations d'impôt sur le revenu depuis 2005 que l'appartement situé dans cette commune était leur habitation principale.

La CAA d'appel de Nantes considère que ces arguments ne sont pas suffisants et que la preuve du caractère effectif et habituel de leur résidence n'est pas apportée.

La Cour rappelle également que les requérants occupaient leur appartement parisien en vertu d'un bail d'habitation soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, dont le 2° de l'article 10 subordonne, en principe, le maintien dans les lieux à l'occupation du local au moins huit mois dans l'année et qu'ils avaient conclu un contrat d'assurance habitation pour cet appartement qui prévoyait une période d'inhabitation annuelle de moins de 90 jours.

Extraits de l'arrêt

2. Considérant qu'aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I.- (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis (...), sont passibles de l'impôt sur le revenu (...) / II.- Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles (...) : / 1° qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...) " ; 
3. Considérant que la plus-value réalisée par M. et Mme B...à l'occasion de la cession de l'appartement de Tourgéville a fait l'objet d'une évaluation d'office dont la régularité n'est pas contestée ; qu'ainsi, en application de l'article L. 193 du livre des procédures fiscales, il incombe à M. et Mme B...de prouver que cette plus-value remplissait les conditions d'exonération posées par le 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts ;
4. Considérant que M. et Mme B...font valoir qu'au cours des années précédant la cession, les consommations d'eau et d'électricité de leur logement parisien diminuaient tandis que celles de l'appartement de Tourgéville augmentaient significativement ; qu'ils ajoutent qu'ils étaient inscrits sur les listes électorales de Tourgéville et avaient indiqué dans leurs déclarations d'impôt sur le revenu depuis 2005 que l'appartement situé dans cette commune était leur habitation principale ; qu'ils déduisent de ces diverses circonstances qu'à la date de sa cession et au cours de la période qui précédait, l'appartement de Tourgéville était leur résidence principale ; 
5. Mais considérant que, compte tenu du peu d'écart entre leurs niveaux respectifs, les consommations électriques de l'appartement occupé par M. et Mme B...à Paris et de celui qu'ils possédaient à Tourgéville ne suffisent pas à démontrer que ce dernier aurait été leur résidence principale ; que, pour justifier de leurs consommations d'eau dans les appartements de Paris et Tourgéville, les requérants se bornent à produire des décomptes de charges sur lesquels figurent non leurs consommations d'eau, mais les sommes dues à ce titre ; que la circonstance que M. et Mme B...aient été inscrits sur les listes électorales à Tourgéville est, par elle-même, dépourvue d'incidence sur la solution du litige ; qu'enfin, les requérants avaient déclaré comme habitation principale, au 1er janvier 2009 non pas l'appartement de Tourgéville, mais une maison qu'ils détiennent à Cabourg ; 
6. Considérant, par ailleurs, que M. et Mme B...occupaient leur appartement parisien en vertu d'un bail d'habitation soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, dont le 2° de l'article 10 subordonne, en principe, le maintien dans les lieux à l'occupation du local au moins huit mois dans l'année ; que les requérants avaient conclu un contrat d'assurance habitation pour cet appartement qui prévoyait une période d'inhabitation annuelle de moins de 90 jours, tandis que le contrat d'assurance habitation concernant l'appartement de Tourgéville mentionnait une période d'inhabitation de plus de 90 jours ; 
7. Considérant qu'il suit de là que M. et Mme B...n'établissent pas que l'appartement de Tourgéville constituait, au sens et pour l'application de l'article 150 U du code général des impôts, leur résidence principale au jour de sa cession ;

Cour de cassation du 10 mars 2016, arrêt n°14NT01750

Commentaire de LégiFiscal ¶

Cette décision sévère démontre à quel point la charge de la preuve pesant sur le contribuable peut être difficile à supporter.

On peut valablement considérer que la Cour n'a pris en compte que les faits (réfutables) qui allaient dans le sens de l'administration