Crédit immobilier pour du locatif et taux d’endettement

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Les recommandations de Bercy et du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) poussent les banques à harmoniser le mode de calcul du taux d’endettement.

Une homogénéisation de la méthode de calcul pour le taux d’endettement, entre autres en matière de locatif.

Qu’en est-il aujourd’hui ?

Chaque banque utilisait sa propre méthode de calcul concernant le taux d’endettement, et plus spécialement celui qui faisait intervenir un bien locatif.

Le taux d’endettement est un élément important dans la décision d’octroi d’un crédit, mais il n’est pas le seul.

Un crédit immobilier dont l’emprunteur aurait un taux d’endettement supérieur à 33% pourrait être accepté, compte tenu de son "reste à vivre".

Un taux d’endettement, fusse-t-il élevé, ne laisse pas le même "reste à vivre" en fonction des revenus faibles ou élevés, du client.

Deux méthodes de calcul du taux ressortaient pour un prêt au titre du locatif :

Une méthode « classique »

Elle compare les charges de crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur. Les revenus immobiliers (loyers perçus) sont retenus pour un pourcentage de leur montant réel (ici 80%).

Une méthode « par différentiel »

Elle appréhende ici l’opération immobilière dans sa globalité. On ajoute ici le seul effort d’épargne en positif ou négatif, en fonction des loyers perçus, dans le calcul du taux d’endettement.

Qu’en sera-t-il demain ?

Les établissements prêteurs, les banques vont opter de façon générale pour la méthode « classique » et laisser la méthode « par différentiel ».

Un investisseur qui s’engage dans du locatif par le biais d’un prêt sera pénalisé. C’est plus sécurisant, en termes de montage financier.

Exemple

Salaire : 2 200 €

Mensualité de remboursement prévu : 1000 €

Loyer estimé du futur achat locatif : 750 €

Le futur loyer sera pris en compte pour 80% compte tenu des charges et impondérables

Calcul du taux d'endettement:

  • Calcul « classique »

1000 € / (2 200 € + 80% de 750 €) soit 35,70%

  • Calcul « différentiel »

     (1 000 € - 80% de 750 €) / 2 200€ soit 18,18%

L’accès au crédit immobilier dans un but locatif va s’en trouver, pour le moins plus compliqué. Des futurs investisseurs risquent de se voir refuser leur crédit. 

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