Nous sommes en présence de la vente de façon concomitante, de l’usufruit et de la nue-propriété de biens ruraux à deux personnes différentes. Il s’agit pour autant, in fine du transfert de la pleine propriété des biens.
Les faits
Un couple vend des parcelles de terre en démembrement à deux personnes distinctes. La Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) exerce son droit de préemption
Les acquéreurs contestent
Ils sont déboutés. Pour la Cour de cassation, « l’acte de vente emporte la vente ». Bien qu’elle soit en démembrement, la vente est en une seule opération. Il y a transfert de propriété en totalité, pour la pleine propriété de l’ensemble des biens.
La préemption de la Safer
Le droit antérieur à la loi d’avenir pour l’agriculture 2014, prévoit que la Safer n’est pas autorisée à préempter des droits démembrés, sauf en cas de fraude. Notons que c’était la vente de la seule nue-propriété ou du seul usufruit qui échappait à ce droit de préemption.
Ici, la notion de fraude n’a pas lieu d’être pour la Cour de cassation. En effet la vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un même bien, par un propriétaire possédant les deux (soit la pleine propriété), équivaut en fait à une vente de la pleine propriété du bien.
Au cas d’espèce, la Safer peut se prévaloir de son droit de préemption.
La loi d’avenir pour l’agriculture
Depuis, la cession de l’usufruit ou de la nue-propriété est, en principe, soumise au droit de préemption de la Safer (C. rur. art. L 143-1, al. 5).
Pour autant le droit est encadré concernant la nue-propriété. La préemption en est possible, si la Safer détient par ailleurs l'usufruit, ou si elle est en mesure de l'acquérir de façon concomitante.
La Cour de cassation prononce la nullité de la vente mais refuse de substituer la Safer dans les droits de l’acquéreur.
Pour que la substitution ait lieu, il faut que l’acte de vente soit régularisé dans les deux mois après notification valant offre de vente.