Réduction et exonération de droits de mutation pour les primo-accédants
Pour les primo-accédants
La loi de finances introduit un dispositif dérogatoire. Les conseils départementaux ont la possibilité de relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement, au-delà de 4,50 %, sans que ce taux excède 5 %.
Cette mesure concerne les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
La loi de finances pour 2025 a introduit un régime spécial en faveur des primo-accédants de leur résidence principale.
Article 1594 F septies
«Le conseil départemental peut, sur délibération, réduire le taux prévu à l'article 1594 D ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement les acquisitions de biens constituant pour l'acquéreur une première propriété… »
Cette mesure est soumise à conditions :
« Le bénéfice de la réduction ou de l'exonération () est subordonné à la condition que l'acquéreur prenne l'engagement d'affecter le bien exclusivement et de manière continue à l'usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition… ».
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l'acquéreur dans le délai maximum d'un an suivant la date de l'acquisition.
Le délai est porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'acquéreur à compter de la date de son départ à la retraite, sous condition que le logement soit loué entretemps, pendant cette durée.
Primo-accédants et taux des DMTO
Le taux des DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) peut être augmenté de 0,5% par les conseils départementaux jusqu’en 2028.
Une majorité des communes avaient voté une augmentation à 5 % applicable dès 2025.
Toutefois il existe une exception :
La hausse pourrait ne pas s’appliquer lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur « une première propriété destinée à l’usage de sa résidence principale ».
Notons que la notion de primo-accédant est précisée par l’article L31‑10‑3 du Code de la construction et de l’habitation :
« Remplissent la condition de première propriété mentionnée à l'article L. 31-10-2 les personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale….au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt. »
Achat conjoint et notion de primo-accédant
Lors d’un achat conjoint, qu’en est-il lorsque la condition de primo-accession, est remplie seulement par un seul des deux membres du couple ?
Dans une réponse Ministérielle en date du 16 septembre 2025, le Gouvernement apporte ces précisions.
S'agissant des couples, la condition de première propriété s'apprécie, selon la situation qui diffère en fonction du type d’acquisition.
Achat en indivision
En indivision, chaque indivisaire a une quote-part des droits sur le bien.
La condition de primo-accession s’appréhende au niveau de chaque indivisaire et de sa quote-part. Si un indivisaire répond personnellement à la qualification de primo-accédant, il pourra bénéficier sur sa quote-part d’un taux de droits exempt de l’augmentation éventuellement votée par le département concerné.
La réponse précise que cette règle s'applique aux concubins, aux personnes liées par un PACS (Pacte Civil de Solidarité), et aux époux mariés sous un régime de séparation de biens.
Achat par des époux mariés ayant un régime communautaire
Avec une acquisition par des acquéreurs mariés sous le régime légal (communauté réduite aux acquêts) ou de la communauté universelle, les deux membres du couple doivent répondre à la qualification de primo-accédant afin de bénéficier de l’absence de hausse temporaire de DMTO.
Lors d'une acquisition faite par un seul des époux mariés sous un régime communautaire, seul celui-ci devra répondre de la condition de primo-accédant, si l'acquisition est faite à l’aide de fonds propres. Dans cette hypothèse, il doit faire figurer dans l’acte d’acquisition, la double déclaration d’origine des deniers et de remploi ou emploi de biens propres.
Sans cette déclaration, le bien acquis sera présumé commun, et de ce fait la qualification de primo-accédant s’appréciera au niveau des deux époux.
Sous conditions
La condition de l'engagement
- Affecter le bien exclusivement et de manière continue à l'usage de sa résidence principale
- Pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition.
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l'acquéreur dans le délai maximum d'un an suivant la date de l'acquisition
Le délai est porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'acquéreur à compter de la date de son départ à la retraite, sous condition que le logement soit loué entretemps, pendant cette durée.
Notion de résidence principale
Un logement est considéré comme résidence principale s’il est occupé au moins huit mois par an.
Des tolérances existent en cas de force majeure, pour raison de santé ou en cas de mobilité et obligation professionnelle.
Cas de location avant l’expiration du délai de 5 ans
Conditions exceptionnelles de location du logement :
- Mobilité professionnelle sous contraintes de distance et de de temps
- Décès
- Divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité
- Chômage d’une durée supérieure à un an
- Certaines invalidités
Et condition cumulative : la location est d’une durée maximale de trois ans.
A noter : Le logement ne peut pas être affecté à la location saisonnière ou en meublé.