Contexte de l'affaire ¶

Selon l’article 1634 du Code civil : « Le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l'acquéreur, par celui qui l'évince, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds. »

Pour autant est-ce que cela concerne aussi la taxe foncière ?

Pour la Cour de cassation par un arrêt du 24 juin 2021, c’est non.

Dans cette affaire, au-delà du litige, proprement parlé, ce sont des taxes foncières dont il s’agit.

Voici le pourvoi contre un arrêt rendu le 20 mars 2018 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mars 2018),

Par acte authentique du 10 février 1994, M. et Mme G ont acquis deux parcelles cadastrées, ainsi que la propriété bâtie située sur l’une d’elles, qu’ils ont rénovée et agrandie.

Le 17 novembre 2002, la parcelle mitoyenne qui est déclarée « vacante et sans maître », a été vendue aux enchères publiques à M. U.

Après l’introduction par celui-ci d’une action en bornage celle-ci révèle que la propriété bâtie de M. et Mme G était implantée sur sa parcelle.

Un arrêt du 5 mars 2013 a dit M. U propriétaire de la parcelle dans les limites du bornage, et a ordonné l’expulsion de M. et Mme G de la propriété bâtie sur cette parcelle.

Par actes en mars 2011, les acquéreurs assignent en dommages-intérêts les vendeurs.

M. et Mme G font grief à l’arrêt de limiter le montant dû à titre de dommages-intérêts, alors « que l’acquéreur évincé qui a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l’inexécution du contrat a droit, à ce titre, au remboursement des taxes qu’il a indûment réglées, peu important que ces dernières n’entrent pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue ; qu’en énonçant, pour juger que le paiement par les époux [G], de 1994 à 2014, de la taxe foncière ne pouvait donner lieu à remboursement, que celle-ci ne constitue pas une dépense entrant dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue telles que prévues par l’article 1634 du code civil, la cour d’appel qui a ainsi refusé de réparer l’entier préjudice invoqué par les époux [G] a violé les articles 1630, 1634 et 1382 du code civil. »

Réponse de la Cour

"La cour d'appel, qui a relevé que M. et Mme [G] avaient acquitté la taxe foncière due pour les années 1994 à 2014, alors en leur qualité de propriétaires de la villa, a, par là-même, écarté l'existence de tout préjudice.

Elle en a exactement déduit que le paiement de cette taxe ne pouvait donner lieu à un remboursement par les vendeurs.

Le moyen n'est donc pas fondé."

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme [G] aux dépens des pourvois ; (...)

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un.

En Cassation

Les époux G soutiennent que le notaire avait l’obligation, au titre de son devoir de conseil et d’information en amont de l’acte, de souligner l’intérêt d’un bornage ; que le notaire n’a pas visé l’absence de bornage ni même en évoquer les conséquences ; et que sans la faute du notaire, les époux à l’évidence n’auraient pas acquis de la parcelle

En application de l’article 1630 du code civil, les époux G, qui sont les acquéreurs évincés, ont droit à la réparation de tout le préjudice causé par l’inexécution du contrat et d’abord la restitution du prix du bien dont ils ont été évincés, à savoir le prix de la maison…

En ce qui concerne la taxe foncière due pour les années 1994 à 2014, il s’agit de dépenses qui n’entrent pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue telles que prévues par l’article 1634 du code civil, de sorte que le paiement de cette taxe ne peut donner lieu à remboursement.

Les époux G l’ont acquittée en ce temps en qualité de propriétaires de la villa.

Cour de cassation du 24 juin 2021, pourvoi n°Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 juin 2021, 18-17.741 18-18.37

Commentaire de LégiFiscal ¶

L’acquéreur évincé, en l’occurrence ici, a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l’inexécution du contrat. A ce titre, entre autres, cela donne lieu au remboursement des taxes qu’il a indûment réglées.

Et peu importe que ces dernières n’entrent pas dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue.

Le paiement par M et Mme G, de 1994 à 2014, de la taxe foncière ne pouvait donner lieu à remboursement. Celles-ci en effet ne constituent pas une dépense entrant dans la catégorie des réparations et améliorations utiles pour la chose vendue comme prévu à l’article 1634 du code civil.

Sur la période concernée, les époux G ont acquittée la taxe foncière en qualité de propriétaires de la villa.