Contexte de l'affaire ¶

La SCI (Société Civile Immobilière) CRMP, dont M. et Mme A. sont associés, a fait l'acquisition d'un immeuble en 2011, sur lequel elle a réalisé des travaux, par la société EGB, dont M. A. est gérante, en vue de le mettre en location.

Pour mettre l’immeuble en location, ils ont effectué d’autres travaux deux ans plus tard, portant sur la réfection des menuiseries, des peintures et de l’isolation.

L’administration effectue une vérification de comptabilité de la SCI, et elle a remis en cause la déduction des revenus fonciers de dépenses engagées pour la rénovation de cet immeuble au titre des années 2013 et 2014, au motif que ces travaux correspondants devaient être regardés comme des travaux de reconstruction, et au motif que ces travaux étaient indissociables des travaux effectués en 2011 et 2012 lesquels avaient porté sur le gros œuvre.

M A. et Mme A. ont demandé au TA (Tribunal Administratif) de Montpellier de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt, contributions sociales et pénalités correspondantes, et de rétablir les déficits fonciers, déclarés au titre des années 2013 et 2014.

Le tribunal a rejeté leur demande.

La cour administrative d'appel de Toulouse a rejeté l'appel formé par M. et Mme A.

M et Mme A. demandent au Conseil d'Etat d'annuler cet arrêt.

Ils se pourvoient en cassation.

Article 31 du CGI (Code Général des Impôts) : " Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien (...) / b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (...) ".

Doivent être regardés comme des travaux de reconstruction :

• Ceux comportant la création de nouveaux locaux d'habitation
• Ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre,
• Ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et comme des travaux d'agrandissement ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable.

Des travaux d'aménagement interne, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte « une augmentation du volume ou de la surface habitable ».

Pour juger que les dépenses de travaux exposées, ne pouvaient venir en déduction des revenus fonciers la cour s'est fondée sur ce que ces travaux (réfection de l'installation électrique, du chauffage, des menuiseries, des peintures, des sols et de l'isolation), étaient indissociables de travaux portant sur le gros œuvre effectué en 2011 et en 2012.

« En statuant au seul motif que les travaux de gros œuvre de 2011 et 2012 avaient rendu possibles des travaux de second œuvre en 2013 et 2014, sans rechercher si les premiers de ces travaux étaient des travaux de reconstruction dont les seconds auraient été l'accessoire indissociable, la cour a commis une erreur de droit. »

Donc M. et Mme A. sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.

Décide :

Article 1er : L'arrêt du 30 mars 2022 de la cour administrative d'appel de Toulouse est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Toulouse.

Article 3 : L'Etat versera à M. et Mme A... une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

(…)

Cour de cassation du 12 mai 2023, pourvoi n°Conseil d’État, 8ème chambre, 12 mai 2023, 464489

Commentaire de LégiFiscal ¶

Pour les revenus fonciers, les dépenses de construction, reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Indépendamment de l’importance des travaux d’aménagement interne, ils ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que « s’ils affectent notablement le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable. »