Les propriétaires qui mettent en location un logement dans le secteur intermédiaire ou social peuvent bénéficier d'une déduction spécifique sur leurs loyers imposables, en optant pour le dispositif Cosse.
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Dernier né des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif, le dispositif Cosse est entré en vigueur le 1er janvier 2017, pour une période de deux ans. Il succède au dispositif "Borloo ancien" et au dispositif "Besson ancien". Il est ouvert à toute personne propriétaire d'un logement loué vide et affecté à l'habitation principale du locataire.
Le Borloo ancien (ou le conventionnement Anah)
Le champ d'application Ce dispositif concerne toute personne physique qui donne à louer nu, en direct ou par l'intermédiaire d'une société soumise à l'impôt sur le revenu (comme une SCI), ...
En théorie, le logement peut être neuf ou ancien. En pratique, le dispositif Cosse concerne surtout les logements anciens loués, l'investissement locatif dans un logement neuf ouvrant droit au dispositif Pinel jusqu'en 2021.
7 choses à savoir sur la loi Pinel
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Les conditions de location ¶
Le dispositif est réservé aux propriétaires qui concluent une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, par laquelle ils s'engagent à louer leur logement soit dans le secteur intermédiaire, soit dans le secteur social ou très social. Le logement doit être situé dans une zone "tendue" se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent au zonage retenu pour l'application du dispositif Pinel.
Attention : La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni avec un locataire occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement de son bail. Si le logement est la propriété d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, il ne peut pas être loué à l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé. Les associés doivent en outre conserver leurs parts sociales pendant toute la durée de la convention.
La durée de la convention est de six ans ; elle est portée à neuf ans en cas de travaux subventionnés par l'Anah. C'est l'Agence qui fixe les conditions de la location, notamment les plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter en fonction du secteur locatif choisi et de la localisation du logement. Les plafonds de loyers doivent être respectés pendant toute la durée de la location, les plafonds de ressources du locataire lors de la signature du bail. La convention conclue avec l'Anah peut obliger le propriétaire à fixer un loyer inférieur aux plafonds fixés par décret.
Bon à savoir : Vous pouvez télécharger un modèle-type de la convention à conclure avec l'Anah ainsi qu'une notice explicative sur son site internet, dans la rubrique Propriétaires bailleurs.
http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/
L'avantage fiscal ¶
Le propriétaire bénéficie d'une déduction spécifique calculée sur les loyers bruts tirés de la location, qui s'ajoute à ses autres charges déductibles sur le plan fiscal (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt, etc.). Elle s'applique à compter de la date d'effet de la convention et pendant toute sa durée d'application.
A l'échéance de la convention, la déduction spécifique continue de s'appliquer jusqu'à la date fixée pour le renouvellement du bail, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions du dispositif sont respectées.
Le taux de la déduction spécifique est fixé à 15 % (zone B2) ou 30 % (zones A bis, A et B1) en cas de location en secteur intermédiaire, et à 50 % (zone B2) ou 70 % (zones A bis, A et B1) en cas de location en secteur social ou très social. Il peut grimper à 85 % en cas de location à des personnes défavorisées par le biais d'un organisme d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale (y compris pour une location en zone C).
Le propriétaire relève obligatoirement du régime réel des revenus fonciers pour l'imposition de ses loyers. Il ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier, quel que soit le montant des loyers encaissés. Il doit remplir une déclaration de revenus fonciers n° 2044, en plus de sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.
Revenus fonciers : le régime réel d'imposition
Dans le cadre de l'impôt sur le revenu, les loyers perçus sur les locations immobilières des propriétés appartenant aux membres d'un foyer fiscal sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque ces revenus excèdent 15.000 € par an, les contribuables bénéficient du régime réel d'imposition prévu à l’article 31 du code général des impôts. Ce régime permet la déduction des frais de réparation et d'entretien du logement ainsi que les frais d’administration et de gestion correspondant.
Le régime micro-foncier
Dans le cadre de l'impôt sur le revenu, les loyers perçus sur les locations immobilières des propriétés appartenant aux membres d'un foyer fiscal sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque ces revenus n'excèdent pas 15.000 € par an, les contribuables bénéficient du régime micro-foncier, prévu à l'article 32 du CGI. Sous ce régime simplifié, la base imposable est déterminée en appliquant un abattement de 30% sur les revenus fonciers bruts. Une option pour le régime réel normal reste néanmoins possible.
IR 2016 : 5 éléments à prendre à considération avant de remplir sa déclaration 2044
La déclaration 2044 permet de déterminer son revenu foncier net, en prenant en compte les revenus de parts de sociétés immobilières et des immeubles détenus en direct. Voici quelques éléments ...
Attention : Le non-respect de l'engagement de location ou des conditions de mise en location ou la cession du logement pendant la période d'engagement de location entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Le revenu foncier des années au titre desquelles la déduction spécifique a été déduite est alors majoré du montant de cette déduction.