Micro foncier ou régime réel d'imposition

Les contribuables qui font de la location nue sont soumis au régime des revenus fonciers. Se pose alors la problématique du régime d'imposition à choisir : le réel ou le micro foncier.

Le micro foncier

Le micro foncier permet de déduire un abattement forfaitaire de 30%. Ainsi, si le montant des recettes est de 10 000 euros, le contribuable ne sera imposé que sur 7000 euros.

Ce régime ne s'applique que si le montant des revenus bruts (loyers, indemnités d'assurance...) n'excède pas 15 000 euros.

Aucun formalisme n'est alors à établir. Il suffit de déclarer ses revenus en case 4BE de la déclaration 2042.

Le régime du réel

Celui-ci s'applique lorsque le montant des recettes excèdent 15 000 euros ou lorsque le contribuable effectue une option (matérialisée pour la souscription d'une déclaration 2044).

Le revenu imposable est alors égal à la différence entre les revenus perçus au cours de l'année d'imposition et les charges réellement supportées au cours de celle-ci.

Les charges déductibles sont strictement énumérées. On trouve :

• les frais de gestion,

• les assurances,

• les travaux de réparation d''entretien et d'amélioration,

• les provisions pour charges,

• les charges non récupérées incombant au locataire,

• les charges financières,

• la taxe foncière,

• éventuellement des déductions spécifiques ou des amortissements (Robien, Borloo, Perissol...).

Une déclaration 2044, permettant de calculer le revenu foncier net, doit être souscrite.

Le choix du régime

Si les revenus bruts sont supérieurs à 15 000 euros, aucun choix n'est possible. Il est alors obligatoire d'être soumis au réel.

Si le seuil de 15 000 euros n'est pas dépassé, il convient de regarder si les frais réellement supportés excèdent l'abattement de 30% (ce qui est le cas si le contribuable a supporté des intérêts d'emprunt ou des travaux).

Attention, l'option pour le régime réel produit des effets durant 3 ans. Il convient ainsi d'appréhender l'économie globale de celle-ci.